Как и где получить разрешение на строительство дома на земельном участке для ИЖС.
Мы приобрели пустой участок в Московской области (МО) без каких либо построек на нем с категорией земель – «земли населенных пунктов» (т.е. город, поселок и т.д.). Его предназначение – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), поэтому хотим поделиться именно нашим опытом в получении разрешения на строительство частного дома и дать некоторые рекомендации и инструкции для того, чтобы не утонуть в море информации на эту тему.
Сразу хочу сказать, разрешение на строительство можно оформить и платно у специализированных фирм, но можно потратить некоторое время вместо некоторой суммы. Как удобнее – решать Вам, но, как говорится, главное ввязаться в бой, а там посмотрим или глаза боятся, а руки делают…
Для начала хотелось бы пояснить, что такое ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Это жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и высотой не более 3-х этажей.
Земельный участок, предназначенный для ИЖС, имеет ряд преимуществ для круглогодичного проживания по сравнению с земельными участками других категорий (СНТ (Садоводческие некоммерческие товарищества) и ДНТ (Дачные некоммерческие товарищества)).
Во-первых, можно получить официальную прописку и почтовый адрес, а соответственно, посещать городскую поликлинику, записать ребенка в детский сад, школу и т.д.
Во-вторых, развитие инфраструктуры, все обустройство территории, например, строительство дорог, озеленение, проведение водопровода, транспортная доступность, ложатся на плечи государства и регионального бюджета. Таким образом, владельцы земельных участков для ИЖС пользуются всеми благами по приемлемым ценам, которые предназначены и для жителей тех же самых «высоток».
В-третьих, провести 15 кВт электричества в дом можно по адекватным условиям и ценам, т.к. все населенные пункты имеет договоры с энергопоставляющими компаниями. Для этого необходимо подать заявку, оплатить госпошлину в размере 550 руб. и выполнить технические условия, которые и будут составлять основную статью расходов при подключении.
С плюсами все ясно, но без минусов никуда… Это высокая стоимость земельных участков для ИЖС и не менее высокие налоги.
А теперь подойдем к самому ответственному вопросу. Как и где получить разрешение на строительство дома.
Разрешение на строительство дома.
Разрешение на строительство дома на земельном участке является одним из важнейших документов, которое Вам позволит не только построить свое долгожданное жилье, но и подключить его ко всем коммуникациям, без которых в наше время просто невозможно представить себе комфортную жизнь. Разрешение выдается на 10 (десять) лет. Право на строительство частного дома даже может переходить при смене прав собственности к другому владельцу.
Итак, для удобства хочу описать общую схему получения разрешения на строительство жилого дома (если на участке нет каких-либо капитальных строений), а затем поделюсь именно нашим опытом. Получали мы данное разрешение в 2016 году.
Как правило, разрешение на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на земельном участке можно получить в местной Администрации (или МФЦ). Для этого необходимо подготовить следующий перечень документов:
- паспорт(а) владельца или владельцев (документ, удостоверяющий личность);
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности (правоустанавливающий документ на земельный участок);
- Градостроительный план участка;
- Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства М 1:500.
Теперь расскажу поподробнее, где можно получить все перечисленные документы.
1) С паспортом все понятно. Если владельца 2 (например, муж и жена), то необходимо 2 паспорта. У Вас могут потребовать письменное согласие второго супруга о запросе разрешения на строительство дома (т.е. супруг(а) в курсе и не против возведения дома на земельном участке). Оно пишется от руки и в произвольной форме.
2) Правоустанавливающий документ на земельный участок. Это, как правило, Свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое выдается при покупке или передачи участка. Является одним из важнейших документов.
Градостроительный план участка (градплан или ГПЗУ).
3) Градостроительный план участка (градплан или ГПЗУ). Он утверждается главным архитектором и главой администрации города, состоит из:
- чертежа градостроительного плана земельного участка;
- информации о разрешенном использовании участка и требований к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства;
- информации о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия;
- информации о разделении земельного участка.
Проще говоря, у Вас на руках появится точный чертеж с разметкой и вся информация, где можно построить дом, как, какой этажности и за какие граница заходить нельзя, есть ли обременения на участке и т.д.
Итак, Градостроительный план участка необходимо получать в Администрации, а именно в Отделе строительства и архитектуры. Его необходимо подготовить ДО подачи документов на разрешение строительства частного дома! Для получения градплана необходимо предоставить список документов:
Официально срок получения генплана составляет 30 рабочих дней. Данная услуга оказывается бесплатно, если не учитывать все расходы, потраченные на сбор документов.
4) Последний пункт из списка документов для получения разрешения на строительство дома - Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства масштабом 1:500. Ее также готовят лицензированные компании. Кстати говоря, при заказе топографической съемки территории СПОЗУ могут сделать в подарок, т.е. безвозмездно. Это будет приятным бонусом для любого обратившегося к ним. Для нас же цена СПОЗУ составила 5 000 руб. В интернете масса информации, что СПОЗУ можно нарисовать даже самостоятельно, но в нашей администрации предупредили, что СПОЗУ должно быть выполнено компанией с лицензией, поэтому, если хотите сэкономить время и нервы, то лучше уточните этот момент заранее.
Для заказа СПОЗУ Вам может понадобиться паспорт, Свидетельство о государственной регистрации права, градостроительный план и кадастровая выписка, которую также можно заказать онлайн на сайте Росреестра (хотя её может заказать и компания, готовящая СПОЗУ, это не принципиально). Также Вам необходимо будет предоставить проект дома или, если Вы строите без проекта, что мы не рекомендуем, точные размеры, этажность, предполагаемое размещение на участке и т.д. Вашего будущего жилья.
Хочу отметить, что перед тем, как перейти к сбору документов рекомендую обратиться в Отдел строительства и архитектуры и запросить у них список документов на получение разрешения на строительство ИЖС, т.к. этот список может несколько видоизменяться.
Ваше заявление на получение разрешения на строительство дома рассматривается в течение 10 календарных дней с момента его попадания в Органы местного самоуправления. Данная услуга оказывается бесплатно, но на сбор всех документов у Вас уйдет определенная сумма. По истечении данного срока Вам будет выдано долгожданное Разрешение на строительство.
Мы наконец-то его получили и безумно счастливы, что теперь можно начать стройку. Хочу отметить, что некоторые стройку начинают раньше получения этого документа. Но все-таки рекомендуем Вам для полной уверенности, что все будет правильно и Вам не придется столкнуться с Законом, получить его заранее, чтобы не попасть в ту неприятную ситуацию, в какую попали мы…
Наш личный опыт получения разрешения на строительство частного дома.
Как уже писалось ранее, мы приобрели участок для ИЖС в одном из городов Московской области в 2015 году. На первый взгляд никаких проблем с разрешением на строительство дома быть не должно, если учитывать все размеры, которые необходимо соблюсти при расположении дома на участке. Это, например, всеми известные 3 метра от забора и т.д. К тому моменту, как мы решили заняться получением разрешения на строительство, индивидуальный проект дома, выполненный с учетом всех наших пожеланий, у нас уже был на руках. Ничего не предвещало беды...
После получения Градостроительного плана выяснилось, что на участке есть обременения на 30% территории. Под землей проходили трубы для городской воды и канализации. Конечно, мы знали о их существовании и очень радовались, что подключение к ним будет максимально нетрудозатратным. Но даже и не думали, что они настолько поглотят возможную площадь застройки. В итоге выяснилось, что наш проектный дом просто не помещается на оставшуюся часть земельного участка. А при его альтернативном размещении теряется вся логика, которая учитывалась при реализации проекта дома. Переделывать проект нам не казалось возможным, оставалось только попробовать решить данную проблему всеми возможными способами.
Нам повезло. С одной стороны нашего участка, где были обременения (т.е. стройка там была запрещена), был соседний участок, а с другой – земельный сервитут, через который все соседи имели право прохода и на нем никаким образом не могла поместиться никакая капитальная постройка. Мы договорились с хозяином данного участка о разрешении подвинуть свой дом к забору на полтора метра. Этот документ был заверен нотариусом, что является обязательным условием предоставления данного документа в Отдел строительства и архитектуры. Таким образом, сдвинув дом в сторону забора, мы получили расстояние от забора не в 3 метра, а в 1,5 метра, что спасло наш проект от краха.
Хочу обратить Ваше внимание на то, что на первый взгляд может показаться, что такие моменты можно продумать заранее. Но при покупке участка мы ни о каких обременениях, которые могут помешать стройке, даже и не знали. 0Во всех документах стояла отметка, что обременений на участке нет. И только Градостроительный план, с которым тяжело поспорить, открыл нам глаза на данную ситуацию. Конечно, можно подать в суд и разбираться в данном запутанном деле, кто совершил ошибку и как так получилось. Но нам совершенно не хотелось тратить время и нервы на такие разборки…
Еще хотелось бы поделиться с Вами впечатлениями об Отделе архитектуры и строительства г. Лобни, скажу по секрету, наш земельный участок находится именно там, поэтому все взаимодействие по документации проходило именно с ними. Не буду называть имен, хочу просто сказать им огромное спасибо за помощь. Все разъяснения и пояснения о том, как нам действовать. Не буду скрывать, нам очень повезло и не пришлось делать топографическую съемку (кстати говоря, это достаточно затратное дело как по времени, так и по деньгам). Нам позволили воспользоваться той, которая была в их отделе на руках. Сделана она была на нашей территории. Не буду расписывать все подробности, но именно такое отношение должно быть к людям от представителей государственной власти.
В общем, как только наш проект дома отлично разместился на схеме планировочной организации земельного участка, были собраны все документы и переданы на рассмотрение, через некоторое время мы получили долгожданное разрешение на строительство. Это безумно важный и приятный момент, т.к. реализация именно нашего проекта могла пойти по кривой дорожке…
Итак, в заключении, хочу сказать, что получить разрешение на строительство частного дома возможно, причем своими силами, а не при помощи каких-либо компаний. Советую заранее запросить градостроительный план, чтобы быть уверенным, что Вашему проекту ничего не грозит, а также уточнить список необходимых документов для предоставление в Администрацию, т.к. он может несколько меняться, судя по некоторому опыту и отзывам. Пошаговую видео-инструкцию о том, как получить разрешение на строительство ИЖС можно изучить по нашему видео, которое находится в конце статьи.
В обще удачи Вам, стройте с удовольствием! И подписывайтесь на наш канал на YouTube “Все своими руками” , о том как построить и обустроить свой дом, из личного опыта =)
С Уважением,
Ваши Яна и Женя