Получение разрешения на строительство частного дома
Многие собственники земельных участков полагают, что имеют право построить на своей земле дом, какой им захочется и когда захочется. На самом же деле процесс возведения частных жилых домов контролируется органами власти. Риск самовольного строительства доходит вплоть до сноса построенного объекта.
Зачем необходимо получение разрешения
Требование получать разрешение на индивидуальное строительство диктуется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Согласие на постройку частного жилого дома должны выдавать представители администрации той территории, на которой расположен застраиваемый участок.
Требование предварительного согласования строительства с органами власти введено, чтобы возведение нового дома не нарушило планов застройки микрорайона, а также действующих в нашей стране строительных правил. В частности, дом не должен располагаться ближе, чем положено, к землям общего пользования. На этих землях администрации городов и поселков планируют размещение линий коммуникаций (водопровода, канализации, газопровода, линий теплопередачи, электроснабжения, связи), а также проезжих частей автодорог и тротуаров для передвижения пешеходов. Другими важными аспектами являются правила противопожарной безопасности и санитарные нормы, устанавливающие минимальное расстояние между соседними домами.
Какие последствия наступят, если вы начнете строительство дома без разрешения
Вам не удастся сдать построенный дом в эксплуатацию, оформить его в собственность, распоряжаться им в будущем (продать, подарить, передать по наследству). Вы не сможете зарегистрироваться в построенном жилье, возникнут сложности при присвоении дому почтового адреса.
Наличие разрешения на постройку является непременным условием для направления на строительство средств материнского капитала и оформления банковского кредита на строительство собственного дома.
Кроме того, за самовольное строительство предусмотрен административный штраф (от 2 до 5 тысяч рублей). Если дом построен с грубым нарушением технических и санитарных норм, ваша постройка угрожает жизни и здоровью людей, нарушает законные права других граждан, возведенный вами объект может быть принудительно снесен по решению суда.
Узаконить самовольно возведенный дом можно и после завершения строительства. Сделать это можно по упрощенной схеме на основании известной многим «дачной амнистии» или в судебном порядке. Однако оба эти пути имеют свои минусы. Дачная амнистия прекращается 1 марта 2018 года. А решение суда в вашу пользу не гарантировано, а также связано со значительными (до нескольких сотен тысяч рублей) финансовыми затратами.
Чтобы избежать всех вышеперечисленных проблем, оформите разрешение на постройку.
Куда обращаться за разрешением
Выдачей разрешений на возведение частных жилых домов занимаются комитеты (отделы) по архитектуре местных администраций. За получением разрешения можно обратиться непосредственно в муниципалитет, а можно подать заявление и сопутствующую документацию через МФЦ.
Документы, необходимые для оформления разрешения
Для получения согласия органа власти на начало строительства вам потребуется представить документы:
- Заявление.
- Правоустанавливающие документы на землю.
- Градостроительный план земельного участка.
- Схему планировочной организации земельного участка.
Что представляют собой эти документы и как их получить
Бланк заявления вам предоставят в отделе по архитектуре местной администрации.
Если земельный надел находится в вашей собственности, то правоустанавливающие документы имеются у вас на руках. Это договор купли-продажи земли (договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство) и документ о госрегистрации права частной собственности на земельный участок. Если вы арендуете этот земельный участок, то предоставьте договор аренды.
Градостроительный план земельного участка является выпиской из общих правил землепользования и проекта застройки микрорайона, относящейся к отдельно взятому земельному наделу. Заказывается и получается в том же отделе по архитектуре местного органа власти. Для его разработки вам необходимо предоставить заявление, копию своего паспорта, правоустанавливающую документацию на участок, копию кадастровых паспортов на земельный надел и стоящие на нем постройки (выдаются в Кадастровой палате), копии техусловий на подключение возводящегося дома к инженерным сетям. Также необходимо предварительно заказать и провести топосъемку земельного участка.
Градостроительный план готовится специалистами администрации в течение 30 календарных дней. В итоге на нем должны быть отражены границы земельного участка , обозначены границы земель для общего использования, определены минимально допустимые отступы от границ участка для возведения на нем капитальных зданий, указаны все строительные ограничения по отношению к данному наделу земли, приведена информация о техусловиях подвода коммуникаций.
Схема планировочной организации земельного участка. Текст документа должен обосновать предполагаемое расположение на участке капитальных строений, аргументировать расположение границ санитарно-защитных зон, описать работы по будущему благоустройству территории. В технико-экономическом разделе схемы предоставляется информация о планируемой этажности и высоте возводимого здания, площади земельного участка и застройки, общей площади будущего дома, коэффициенте застройки. На графической схеме указываются границы планируемой постройки, подъездные пути к ней, границы земель для публичного пользования и санитарных зон.
Схема планировки участка не должна противоречить градостроительному плану. Такую схему можно составить самостоятельно. Однако во избежание ошибок и получения отказа в разрешении на начало строительства лучше обратиться за разработкой схемы в профессиональную проектную организацию.
Данный перечень документов закреплен законодательно и является исчерпывающим. Чиновники администрации не имеют права требовать предоставления никаких других дополнительных документов.
Сроки получения и действия разрешения
После принятия заявления и всех вышеперечисленных документов специалисты администрации должны рассмотреть его в десятидневный срок. Далее отдел архитектуры должен либо предоставить разрешение на стройку, либо отказать вам в его выдаче. Причины отказа в разрешении должны быть строго обоснованы и изложены в письменном виде. Отказ вероятен, если вы не предъявили полного пакета документов, либо если в проектной документации будет обнаружено несоответствие градостроительному плану и действующим техническим нормам строительства. Обжаловать полученный отказ можно в судебных инстанциях.
Срок действия разрешения — 10 лет. За это времени необходимо построить дом и оформить сдачу его в эксплуатацию. Если вы не сделаете этого, то вам придется получать разрешение заново. Впрочем, законом предусмотрено и продление периода действия полученного разрешения по заявлению застройщика.