Оценка квартиры отказ от затратного подхода. Что такое затратный подход в оценке недвижимости и когда применяют такой метод? Когда нужен отказ от его использования? PV – текущая стоимость
ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.
В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.
Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.
Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.
Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.
Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки
Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.
Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.
Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.
Наиболее приемлемый подход оценки квартиры
По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.
По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке.
При составлении отчета об оценке оценщик придерживался следующих принципов:
в отчете изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности , установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного подхода к оценке
Общие положения
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Обоснование отказа применения доходного подхода
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При использовании данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки, например, можно сделать допущение, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.
Оценщик располагал информацией, полученной от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т. е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Учитывая это обстоятельство, а также отсутствие общепринятой в РФ практики расчёта стоимости подобного жилья в зависимости от приносимого им дохода, оценщик счёл целесообразным исключить доходный подход из своих расчётов.
Описание процесса оценки объекта оценки в части применения сравнительного подхода к оценке
Общие положения
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Обоснование выбора примененного оценщиком метода оценки в рамках сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости объекта оценки.
Первый принцип (спроса и предложения) предполагает, что при развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, предполагающий, что типичный рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке.
Принцип вклада используется при внесении корректировок в стоимость сравниваемых объектов. Если в объекте оценки отсутствует какая-либо особенность, присутствующая в объекте-аналоге, то величину вклада корректируют на величину вклада этой особенности.
Сравнительный подход базируется на анализе рыночных продаж (предложениях к продаже) аналогичных и сходных объектов с оцениваемым объектом недвижимости . Данный подход является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по сделкам, прошедшим за (последние) 3-6 месяцев.
К преимуществам сравнительного подхода следует отнести то, что это:
Наиболее простой подход;
Статистически обоснованный;
Предлагает методы корректировки;
Обеспечивает данные для других подходов к оценке.
Сравнительные данные не всегда имеются;
Требование внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
Подход основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
В рамках сравнительного подхода применяется метод сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта оценки путем сравнения недавних продаж (предложений к продаже) сопоставимых объектов с объектом оценки после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Информационными источниками являются: собственная информация оценщика, Internet, информационно-аналитические издания, электронная база данных , риэлтерские компании, информация специалистов рынка недвижимости, строительно-инвестиционные компании и др.
Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два объекта похожих абсолютно, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.
Для определения суммы поправочных величин оценщик собирает подробную и достоверную информацию об однородных сопоставимых объектах на рынке недвижимости.
Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его продажная фактическая цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот.
Методы внесения поправок делятся на количественные и качественные.
Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.
Корректировка может производиться в двух основных формах:
В денежном выражении;
В процентах.
Поправки в денежном выражении – это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.
Поскольку достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов имеется, в рамках сравнительного подхода к оценке объекта оценки применяется метод сравнительного анализа продаж.
Последовательность определения стоимости объекта оценки
Метод сравнительного анализа продаж
Метод сравнительного анализа продаж предполагает использование алгоритма, состоящего из трёх этапов:
1) Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке;
2) Проверка информации о сделках (предложениях к продаже);
3) Корректировка стоимости сопоставимых объектов.
Правило корректировки: корректируется стоимость только объекта-аналога на основе принципа вклада. Если объект-аналог превосходит в чем-либо объект оценки, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот.
Правило внесения поправок: поправки производятся от объектов-аналогов к объекту оценки, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы имел те же характеристики, что и объект оценки.
Описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам
Сравнительный подход базируется на анализе рыночных продаж аналогичных и сходных объектов с оцениваемым объектом недвижимости. Данный подход является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по сделкам, прошедшим за (последние) 3-6 месяцев.
В процессе анализа рынка объектов-аналогов объекта оценки оценщик располагает сведениями о продажах (предложениях к продаже) определенного количества объектов недвижимости, которые можно было бы рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом. Оценщик считает сравнимыми объекты-аналоги, расположенные в относительной близости от объекта оценки, сходные по геометрическим и качественным характеристикам.
Выбор объектов-аналогов объектов оценки
Таблица 12 – Выбор объектов-аналогов объекта оценки
Характеристики (элементы) сравнения |
Объект оценки |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
Объект-аналог 4 |
Объект-аналог 5 |
Количество комнат в жилом помещении (квартире) | ||||||
Местоположение |
Молокова |
Молокова |
Молокова |
Молокова |
Молокова |
Молокова |
Площадь, кв. м | ||||||
Этажность жилого дома | ||||||
Материал стен жилого дома | ||||||
Планировка (условно) | ||||||
Состояние жилого помещения (квартиры) |
Отличное |
Отличное |
Отличное |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Удовлетворительное |
Цена предложения к продаже объекта-аналога, руб. | ||||||
Цена предложения к продаже, за 1 кв. м объекта-аналога, руб. | ||||||
Источник информации |
|
http://homes. *****/view//?dv= |
http://homes. *****/view//?dv= |
http://homes. *****/view//?dv= |
http://homes. *****/view//?dv= |
Выбор единиц сравнения
Ни один из выбранных объектов-аналогов не будет практически соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат удельные стоимостные показатели.
За единицу сравнения принимаем цену за 1 квадратный метр общей площади жилого помещения (квартиры).
Выбор элементов сравнения
Элементы сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.
Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты-аналоги с объектом оценки, требуется выполнить корректировки цен предложения к продаже объектов-аналогов по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо – к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться (
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один - сравнительный.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчет по "типовым" сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и "вычленения" стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислении.
Кроме того, Оценщику абсолютно неизвестны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.
Отказ от использования доходного подхода
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как "квартира для проживания", а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.
Против использования доходного подхода у Оценщика имелось также несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.
Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться "черным". Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.
По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.
Кроме затратного, используются сравнительный и доходный подходы в оценке недвижимости и иного имущества. Сравнительный определяет цену объекта путём мониторинга рынка недвижимости, с выявлением объектов аналогов – сходных по характеристикам с оценивающимся.
Доходный – учитывает все нюансы возможностей использования объекта, рассматривая перспективы инвестирования. В отличие от перечисленных вариантов оценки, затратный подход ориентирован на определение окупаемости приобретённого или вновь возведённого строения, а так же иной недвижимости.
Основные отличия затратного метода оценки недвижимости следующие:
- Не ориентирован на рентабельность инвестиций в объект и перспективы его эксплуатации в коммерческих целях.
- Является базовым при определении степени затрат на возведение планирующегося объекта.
- Не использует ориентацию на стоимость зданий или помещений с аналогичными характеристиками.
Так же, как альтернативные способы оценки, регулируется положением Федерального закона № 135-ФЗ, принятым 29.07.98 г. В Москве действуют отдельные нормы закона, принятого 11.02.98 г., под № 3.
Особенности применения
Для проведения расчётов стоимости объекта по принципу метода затратного подхода в оценке недвижимости, не обязательно обращаться к специалисту в лице независимого оценщика, с лицензией на исполнение данных услуг.
Если же такое обращение целесообразно – требуется предъявить пакет документации, отражающий объём затрат на приобретение или постройку недвижимости. Если приобретённый объект подлежал реконструкции, что существенно улучшило его качество и увеличило стоимость, требуется представить затраты на реконструкцию и первичные траты на приобретение.
Кроме определения и суммирования затрат, учитывается амортизационный износ помещения или здания, который определяется на основании инвентаризационных сведений об объекте. А так же – вложения, необходимые для восстановления полезных свойств объекта (при необходимости).
При планировании коммерческой застройки участка или зоны населённого пункта, позволяет определить перспективы и объём затрат, требующийся на проведение работ.
Самостоятельные расчёты допускают приблизительности. Но иногда, при оценке новостройки, являются предельно точными. По преимуществу собственник может по памяти восстановить все расходы, вложенные в строительство, даже не имея соответствующих подтверждающих документов.
Плюсы и минусы
К преимуществам затратного подхода в оценке недвижимости можно отнести:
- относительную простоту расчётов;
- не привязанность к условиям рынка;
- доступность сведений для оценки.
При возведении промышленных зданий, новостроек или торговых площадей является единственно возможным способом, допускающим рассмотрение потенциальных расходов на строительство.
Однако и здесь допускается ряд нюансов, которые могут заставить произвести отказ от затратного подхода при оценке недвижимости, для достижения тех или иных целей лица, заинтересованного в приобретении недвижимости.
Например:
- необходимость в полной информации по расходам;
- затруднительность использования для старых зданий;
- отсутствие сведений о перспективах использования;
- отсутствие учёта тенденций рынка.
Для того чтобы использовать преимущества и компенсировать недостатки, целесообразно ориентироваться так же на остальные способы ценообразования.
Этапы
Алгоритм оценки строится на последовательности этапов, каждый из которых даёт основания для формирования ценообразования объекта. В их числе:
- Определение стоимости земельного участка, если земля находится в собственности. Арендуемые участки обычно в расчёт не принимаются, кроме случаев коммерческой застройки населённого пункта.
- Суммирование затрат на возведение капитального строения, учёт возможности получения предпринимательской прибыли путём экономии на строительных субсидиях, полученных скидках на строительные материалы и т.п.
- Определение степени износа и суммирование затрат на восстановление утраченных полезных свойств объекта.
- Определение разницы между затратами, произведёнными в прошлом и требующимися в перспективе затратами.
- Проведение корректировок и поправок, что допускает обращения к сравнительному рыночному анализу и доходности приобретения объекта.
Проведение расчётов и применение методик
Базовым способом расчёта является суммирование расходов на приобретение участка и застройку. Если объект является вновь возведённым, с проведением всех требующихся коммуникаций – этого может оказаться достаточно.
Корректировки в данном случае допускаются при использовании метода сравнения продаж. Например, сравнивается стоимость строительного материала, которая приобреталась собственником здания и его текущая стоимость, с учётом наценки или инфляции, что допускает получение прибыли.
Если недвижимость оценивается для коммерческой деятельности, требуется обращение к специалисту, который сможет применить методы доходного подхода, определяющие капитализацию ренты при инвестировании, с учётом восстановительных затрат.
При определении степени износа, допустимо ориентироваться на варианты:
- инвентаризационного износа;
- сравнительного анализа;
- комиссионного определения износа.
Инвентарная оценка износа может определяться на основании бухгалтерской документации или посредством проведения инвентаризации техником БТИ.
Сравнительный анализ ориентируется на методики расчёта стоимости объектов, по соответствию году сдачи в эксплуатацию. Комиссионное определение износа – наиболее подробный метод определения утраты полезных свойств не только здания, но и его элементов. Определяется комиссией, в которую входят компетентные специалисты, и оформляется официальным актом.
После определения степени износа учитывается процент непоправимого износа, который выражается в гибели соразмерной части полезных свойств объекта. Стоимость этой части помещения вычитается из потенциально предусматриваемой цены на недвижимость. Поправимый износ рассчитывается с учётом расходов, требующихся на восстановление полноценного функционирования таковых. Предусматриваемые расходы так же подлежат вычитанию из потенциально установленной стоимости.
Когда требуется использование
В двух случаях данный способ ценообразования не имеет аналогов и требует безусловного применения:
- Оценка планирующегося строительства с коммерческой целью, при использовании максимальных вложений застройщика в строительство промышленных, торговых, культурно-спортивных или жилых зданий.
- Оценка вновь возведённого, полностью уникального здания, не имеющего аналогов на рынке недвижимости.
В остальных случаях допускается его применение по усмотрению собственника или покупателя недвижимости. Для оценки устаревших зданий с высокой степенью износа, от его применения целесообразно отказаться.
Заключение. Затратный подход ориентируется на окупаемость инвестиций при возведении капитального строения или приобретении недвижимости. Опирается на уже произведённые и (или) предусматривающиеся затраты.
7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.
8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.
Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.
2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:
1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.
Таблица расчёта стоимости объекта оценки
Показатель | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
|||
Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская» | Сумской пр., д. 8, корп1. м. «Чертановская» | Чертановская ул., м. «Чертановская» | Чертановская ул., м. «Чертановская» |
||||
Цена/об. пл./дол. США | |||||||
Источник информации | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» |
|||||
Имущественные права | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | |||
Скорректированная цена | |||||||
Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | |||
Скорректированная цена | |||||||
Условия продажи | Свободная продажа | Свободная продажа | Альтернативная продажа | Свободная продажа | |||
Скорректированная цена | |||||||
Условия рынка | Открытый | Открытый | Открытый | Открытый | |||
Скорректированная цена | |||||||
Вид корректировки | |||||||
Панельный | Панельный | Панельный | Панельный | ||||
Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | Апрель 2004 | Апрель 2004 | |||
Год постройки дома | |||||||
Всего этажей | |||||||
Общая площадь квартиры, кв.м. | |||||||
Площадь кухни, кв.м. | |||||||
Вид из окон квартиры | |||||||
Наличие балкона/лоджии | В наличии | В наличии | Отсутствует | В наличии | |||
Состояние и уровень отделки квартиры | Евроремонт | Евроремонт | Требуется косметический | Требуется косметический | |||
В наличии | В наличии | В наличии | В наличии | ||||
Отопление | Центральное | Центральное | Центральное | Центральное | |||
Раздельный | Раздельный | Раздельный | Совмещенный | ||||
Мусоропровод | В наличии | В наличии | В наличии | В наличии | |||
В наличии | В наличии | В наличии | В наличии | ||||
Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 05 мин. транспортом | 05 мин. пешком |
05 мин. пешком | |||
Наличие металл. двери | В наличии | В наличии | В наличии | В наличии | |||
Состояние подъезда | |||||||
Стоимость-индикатор дол. США | |||||||
Весовые доли |