Як отримати дозвіл на будівництво (ІЖС)

Для ІЖС дозвіл на будівництвоє одним із найнеобхідніших документів. Більше того, без дозволи на будівництво ІЖС може просто опинитися під загрозою, тому що без нього неможливо, наприклад, взяти кредит на будівництво та багато інших. ін.

Отримання дозволу на будівництво при ІЖС

Будь-який власник ділянки рано чи пізно замислюється над тим, щоб побудувати свій будинок або інший об'єкт індивідуального житлового будівництва.

Безумовно, при ухваленні такого рішення враховується вид дозволеного використання землі, площа та розташування наділу. Не слухайте тих, хто каже, що дозволу на будівництво не потрібні! Так, без нього будинок цілком можна зареєструвати і ввести в експлуатацію, але як ви підключатиметеся до комунальних мереж — це вже питання…

Основним нормативним правовим актом у сфері індивідуального житлового будівництва є Містобудівний кодекс — саме на його норми слід орієнтуватися щодо отримання дозволу на будівництво.

Дозвіл на будівництво при ІЖС - це папір, який підтверджує, що проектна документація на будову відповідає плану ділянки (проекту планування ділянки) та проекту межування території (якщо будується або реконструюється лінійний об'єкт). Цей документ офіційно дозволяє забудовнику здійснювати будівництво та реконструкційні роботи з об'єктом.

Де можна отримати дозвіл на будівництво індивідуального житлового будинку

Отже, якими органами видається дозвіл на будівництво?

1. За загальним правилом - органом місцевого самоврядування району, в якому розташована земельна ділянка.
2. Якщо проводяться роботи, пов'язані з використанням надр, - Міністерством природних ресурсів та екології РФ та його територіальними органами.
3. Якщо на об'єкті використовується атомна енергія - Федеральною службою з екологічного, технологічного та атомного нагляду і т.д.

Повний перелік органів перелічено у статті Містобудівного кодексу. Звичайно, за індивідуального житлового будівництва такі ситуації навряд чи можуть виникнути, але краще знати про це заздалегідь.

Отримання дозволу на будівництво обов'язково у тому числі:

• якщо ви плануєте взяти кредит у банку на будівництво, то в числі документів, що підтверджують, може знадобитися і дозвіл;
• якщо будівництво йде на дачній ділянці, то для підключення газу, наприклад, вам також знадобиться дозвіл на будівництво.

Як оформляється дозвільна документація на будівництво приватного будинку, скільки коштує дозвіл

Подання документів для отримання дозволу на будівництво можливе за безпосереднього звернення заявника до відповідного органу, через представника та через МФЦ.

Насамперед необхідно зібрати наступний пакет документів:

• правовстановлюючий документ на ділянку;
• містобудівний план ділянки;
• документ, що засвідчує особу того, хто звернувся;
• довіреність (якщо подання здійснюється через представника);
• проектна документація (у тому числі пояснювальна записка, відомості про інженерні мережі, план розташування будівель, план знесення об'єктів капітального будівництва на ділянці тощо);
• позитивний висновок на проектну документацію об'єкта капітального будівництва (якщо вона підлягає експертизі);
• якщо висновок на проектну документацію було видано недержавним органом, необхідно подати документи, що підтверджують право юридичної особи здійснювати такі експертизи.

Тут варто зробити невелике застереження щодо проектної документації. Законодавчо передбачено, що підготовка проектної документації необов'язкова у разі, якщо йдеться про об'єкт індивідуального житлового будівництва — окремий будинок не вище 3 поверхів, який призначається для проживання однієї сім'ї. У цьому випадку забудовник може на свій розсуд зібрати проектну документацію та подати її до органу, що видає дозвіл на будівництво.

Після того, як заява та всі необхідні документи передані до уповноваженого органу, той, у свою чергу, протягом 10 днів проводить перевірку поданих документів та звіряє проектну документацію земельної ділянки з вимогами містобудівного плану.

У результаті орган може прийняти одне з таких рішень:

• відмовити у видачі дозволу на будівництво;
• видати дозвіл на будівництво.

Видача дозволу здійснюється безкоштовно. Держмито в даному випадку платити не потрібно!

Чи не знаєте свої права?

Відмова може бути оскаржена заявником через суд.

Дозвіл на індивідуальне житлове будівництво надається терміном на 10 років. Після отримання дозволу забудовник протягом 10 днів повинен подати до органу, що видав дозвіл, документацію про інженерні дослідження, поверховість, площу об'єкта тощо.

Коли дозволу на будівництво не потрібно

Законодавець передбачив також випадки, коли не потрібне отримання дозволу на індивідуальне житлове будівництво, наприклад:

1. Будівництво гаража, якщо ділянка надана власнику не для здійснення підприємницької діяльності.
2. Будівництво на ділянці, що призначається для ведення садівництва чи дачного господарства.
3. Будівництво споруд, які є об'єктами капітального будівництва (наприклад, кіоску, павільйону тощо. буд.).
4. Будівництво споруди для допоміжного використання.
5. Зміна об'єктів будівництва або їх частин, якщо це не призводить до суттєвих змін.
6. Інші випадки передбачені законодавством.

Реєстрація права власності на об'єкти індивідуального житлового будівництва

Органом, відповідальним за реєстрацію права власності на об'єкти ІЖС, є територіальне управління Росреєстру.

Які документи потрібні для реєстрації?

1. Якщо право на земельну ділянку зареєстровано та про неї є відомості в ЄДРН, знадобляться:

• заяву про реєстрацію права;
• паспорт заявника;
• документ про сплату державного мита;
• кадастровий паспорт об'єкта нерухомості (див. «Як отримати кадастрову карту та план земельної ділянки онлайн?»).

• Заява;
• кадастровий паспорт об'єкта;
• паспорт заявника;
• документ про сплату державного мита;
• довіреність на представника;
• правовстановлюючий документ на земельну ділянку;
• документ, що підтверджує знаходження об'єкта ІЖС у межах даної ділянки.

Термін розгляду документів – 10 робочих днів.

Результат розгляду документів:

1. Видача свідоцтва про право власності на об'єкт ІЖС.
2. Видача свідоцтва про право власності на земельну ділянку (якщо вона не зареєстрована).
3. Якщо реєструється право власності на земельну ділянку, але відомості про неї відсутні в державному кадастрі нерухомості, то можливе ухвалення рішення про зупинення реєстрації або відмову.

Припинення терміну дії дозволу на будівництво

Як уже зазначалося раніше, дозвіл на будівництво видається на термін всього будівництва та може бути продовжено за рішенням органу влади. У разі ІЖС дозвіл надається на 10 років.

При цьому Містобудівним кодексом передбачено обставини, при настанні яких дозвіл на будівництво припиняє свою дію:

1. Якщо право власності на земельну ділянку було припинено у примусовому порядку, у тому числі шляхом вилучення дільниці для потреб держави.
2. Відмова власника від права власності на ділянку.
3. Розірвання договорів, на підставі яких у громадянина виникло право на земельну ділянку.
4. Припинення права користування надрами, якщо воно необхідне подальшого будівництва.

Протягом 30 днів з моменту припинення прав на дільницю органом, який видав дозвіл на будівництво, приймається рішення про відкликання дозволу. Таке рішення може бути прийняте на підставі:

• повідомлення відповідного органу влади про те, що у власника ділянки припинено всі права користування цією ділянкою;
• повідомлення уповноваженого органу про те, що припинено право користування надрами.

У порядку міжвідомчої взаємодії органи, відповідальні за видачу дозволу, повідомляють територіальні органи Росреєстру про те, що право на земельну ділянку у громадянина припинилося.

Нюанси отримання дозволу на будівництво приватного будинку

На практиці трапляються ситуації, коли під час будівництва право на земельну ділянку переходить до іншої особи. Як же в цьому випадку бути з дозволом на будівництво і чи варто його переоформляти?

Дозвіл на будівництво не потрібно переоформлювати! У разі переходу права на земельну ділянку або об'єкт капітального будівництва воно зберігає свою дію. Тобто, якщо термін дозволу не спливає, то він просто переходить до нового власника.

Якщо земельна ділянка, на якій здійснюється будівництво, підлягає розподілу, об'єднанню або виділенню, то будівництво об'єктів може бути продовжено відповідно до наявного дозволу — але в цьому випадку потрібне отримання нового містобудівного плану на ділянку.

Вище було сказано, що дозвіл на будівництво немає необхідності отримувати тим, хто зводить на своїй ділянці об'єкти, що не належать до капітального будівництва. Почувши це, часто деякі заповзятливі господарі будують магазин, не отримуючи дозволу, але згодом виявляється, що це є не що інше, як об'єкт капітального будівництва. Що робить у такому разі суд? Виносить рішення про демонтаж об'єкта як незаконного будівництва.

Трапляються в судовій практиці з цього питання та інші неприємні для власників новобудов випадки.

Адміністрація *** району подала позовну заяву на І., вказавши, що той має у власності ділянку, що відноситься до земель населених пунктів, з дозволеним використанням для ІЖС. На цій ділянці було зведено 3-поверховий житловий будинок площею 1440 кв. м. На думку адміністрації, ця будівля не відповідає цільовому призначенню ділянки та підлягає знесенню. У ході судового розгляду було встановлено, що будівництво справді має ознаку багатоквартирності та допускає роздільне проживання кількох сімей. У результаті суд заявлені вимоги задовольнив і визнав будову таким, що підлягає знесенню.

Іноді таке виявляється і на початкових стадіях будівництва ще до введення будівлі в експлуатацію. Також у ході перевірки, на яку уповноважено відповідні органи, може бути виявлено, що будівництво здійснюється без дозвільних документів. У цьому випадку власнику ділянки виноситься розпорядження про усунення недоліків, а будівництво припиняється.

Плюси та мінуси ІЖС як виду дозволеного використання земельної ділянки

Власники ділянок, призначених для індивідуального житлового будівництва, мають низку переваг:

1. Такий вид земель може брати участь у різноманітних державних програмах підтримки будівництва.
2. Власник ділянки не залежатиме від інших власників (якщо власність на ділянку не є загальною).
3. На такій ділянці можна побудувати будинок для житла абсолютно без обмежень та зайвої мороки щодо переведення земель в іншу категорію.
4. Господар ділянки може бути прописаний на цій ділянці та користуватися всіма послугами соціальних установ (лікарні, школи тощо).

Але не все так просто, як здається на перший погляд. Індивідуальна житлова будова - це окремий будинок висотою не більше 3 поверхів, призначений для проживання не більше однієї сім'ї, причому зведення на ділянці будинків змішаної поверховості та таунхаусів не допускається.

Висновок

Безумовно, процес отримання дозволу на будівництво займає багато часу та потребує певних витрат, але без цього документа при подальшому введенні житла в експлуатацію можуть виникнути проблеми. Саме тому краще подбати про дозвільні документи заздалегідь, щоб гарантовано запобігти всім неприємним моментам у майбутньому.