Рефинансирование ипотеки с перепланировкой: отношение банка. Вообще имеет ли смысл делать рефинансирование ипотеки? Кому подойдет рефинансирование ипотеки

По мере снижения ипотечных ставок банковское предложение по рефинансированию кредитов становятся все более заманчивыми. Однако переход в другой банк не всегда означает экономию, а иногда оборачивается пустой тратой времени.

Когда это выгодно

Эксперты советуют подходить к вопросу рефинансирования реалистично. «Ставка Центробанка в последние годы снижается, значит и проценты по кредитам идут вниз, а вместе с ними - стоимость ресурсов для банков. Может случиться так, что другой банк попросту не захочет пойти навстречу новым клиентам, приоритет будет на стороне старых. Ориентироваться надо на схему рефинансирования, и даже если выплата по процентам будет растянута на весь срок, а не как обычно поставлена в самом начале, но при этом выгода окажется полторы копейки, то и соглашаться нет смысла», - считает Василий Солодков, директор Банковского института ВШЭ.

По мнению специалистов, оптимальная разница в ставках должна составлять около 2%. При этом в первую очередь лучше ориентироваться на свой банк. Такой ход выгоден обеим сторонам: банки получают готового клиента с хорошей кредитной историей, заемщики - скидку.

Я рефинансировала кредит Сбербанка в «Российском капитале». И там же провела второе рефинансирование. В результате ежемесячно плачу на 38 тыс. рублей меньше.

Ирина, Москва

«Прежде чем бегать по банкам, надо начать со своего. И если новые условия подойдут, можно соглашаться», - говорит экономист Никита Кричевский. Когда не получается остаться - можно обращаться в другой банк.

«Но и тут я бы не советовал заниматься рефинансированием кредита, остаток по которому составляет меньше миллиона рублей или полутора миллионов. Иначе разница будет практически незаметной, а время на переоформление потрачено», - советует Александр Мельников, директор Бюро кредитных решений.

Впрочем, знание этих нюансов все равно не избавляет от трудностей.

В некоторых случаях лучше не поддаваться желанию сбросить с себя хотя бы часть финансовой нагрузки, а подождать полтора-два месяца, изучить все предложения и только, когда выгода будет очевидной, подавать заявки.

В ВТБ я пытался узнать, о каких условиях может идти речь, учитывая, что у меня ипотека под 13,5% на 29 лет, 9 из них уже выплачены, но по договору - это выплаты почти исключительно по процентам. Менеджер заверил, что время погашения (29 лет) пересматриваться точно не будет. В лучшем случае пересмотрят ставку, минимальная - 10%. У меня вырвалось: «Я ведь у вас переплачиваю стоимость квартиры в пять раз». «Это ипотека», - улыбнулся в ответ консультант.

Максим, Московская область

Следует учесть, что реклама не всегда соответствует тем условиям, которые предлагаются в рамках рефинансирования. Нужно тщательно выяснить все «правила игры» на старте, чем потом бегать по отделениям и пытаться через call-центры добиваться одобрения заявки.

«Предложение банка, в который я обратилась, категорически не соответствовал списку документов, который в итоге от меня потребовали. При подаче выясняется: нужен, оказывается, двухлетний беспрерывный стаж работы на новом месте, а не полгода, как мне говорили вначале. Но в итоге заявку на рефинансирование одобрили и сообщили, что передали мои данные «персональному ипотечному менеджеру». Тот не звонил три недели, а в почту пришло письмо о том, что заявка, оказывается, одобрена только предварительно, и банк займется ею только, если я принесу еще несколько документов, включая повторную оценку квартиры и чуть ли ни паспорта всех членов семьи. На это уйдет еще около 30 тыс. рублей. И не факт, оказывается, что рефинансирование одобрят. Выходит, что если не одобрят, то в другом банке нужно будет собирать новый пакет документов, платить за них тоже. Опять десятки тысяч. Кроме того, даже расценки на страховку квартиры не совпали - озвучивалась гораздо меньшая», - рассказала Мария.

Странные расчеты

У Анны рефинансирование кредита застопорилось на этапе предварительных расценок: «Я спросила о ежемесячном платеже - выяснилось, что он всего на 1 тыс. рублей меньше. Спрашиваю: «У меня сейчас ипотека 14%, у вас предлагаемая - 9.5%. На аналогичных условиях в других банках разница в ежемесячном платеже доходит до 5 тыс. рублей. Почему у вас всего тысяча?».

Еще одна странность в банковских подсчетах, с которой столкнулись многие, заключается в том, что величина кредита не должна превышать 70-80% стоимости жилья. «Когда я покупала квартиру, она стоила 3 млн 300 тыс. рублей и сумма кредита как раз была 80% от этой суммы. Но сейчас цены упали, ее рыночную стоимость составила 3 млн. Надо было рефинансировать 2,6 млн рублей, - рассказала ЦИАН Екатерина. - В результате выбрала лучшее из предложений с ничтожным процентом платежа в первый год обслуживания по 9,5% на 10 лет. Правда платеж остался таким же, каким был. Около 30 тыс. ушло на оценку квартиры, доплату за страховки, оплату посредника, который должен регистрировать документы, госпошлину за регистрацию и оплату нотариальной доверенности на этого посредника».

«Я выбирала из двух банков, но один пришлось отвергнуть - обсуждая сумму, менеджер не сказала, что нужно будет оплачивать доверенность на посредника. Это стоит совершенно подъемную сумму в 2 тыс. рублей, но было неприятно что меня не проинформировали обо всех расходах».

Екатерина К., Москва

Такое тоже бывает

Случается, что несмотря на быстрый перевод денег в старый банк, условия рефинансирования продолжают действовать до тех пор, пока заемщик не предоставит новому банку справку о полном погашении ипотеки и закладную. Лучше подстраховаться и дополнительно оповестить департаменты банка о рефинансировании, указать номер кредитного договора и заранее подготовить закладную. Не секрет, что банковские сотрудники иногда, чтобы поскорее отделаться от клиента успокаивают его, заверяя, что банк все сам подготовит к сроку.

«Моей приятельнице закладную подготовили за две недели, а мне только через месяц. Да то только после того, как больше часа «провисела» на линии и жестко попросила оператора как следует поискать потому что сил нет и регламент по срокам нарушается. Он поискал, и неожиданно выяснилось, что я могу приехать в банк за закладной в любое время, потому что она готова… Но, так как с момента сделки прошел уже месяц, пришлось заново оформлять справку из БТИ - она действует 30 дней. И еще около месяца ушло на регистрацию нового договора в банке, хотя той самой моей приятельнице в том же банке зарегистрировали за десять дней. Ну, и уже под самый конец этой истории, надо было написать заявление о снижении ставки согласно действующему договора. В итоге к моменту начала оплаты кредита по прошло 4 месяца постоянного оформления, звонков и выяснений, но сейчас банк ставит новые условия со следующего платежа».

Вероника, Санкт-Петербург

инструкция по рефинансированию

1. Сравнив условия разных банков, в том числе, дополнительные расходы на перестрахование, оценку и «скрытые» платежи по ипотеке, подайте заявку на рефинансирование.
2. Соберите необходимые документы и дождитесь одобрения нового банка.
3. Внимательно знакомьтесь с предлагаемыми условиями, при этом помните - банки меняют условия перекредитования в процессе рассмотрения заявки. Если все устраивает - подписывайте договор.
4. Новый кредитор, как правило, в течение трех-пяти рабочих дней перечисляет сумму долга первому банку.
5. После этого необходимо снять с недвижимости обременение первого банка и оформить залог в новом банке.

Рефинансировать действующий жилищный кредит под более низкий процент можно как в своём банке, так и обратившись в другой. Что представляет из себя перекредитование, с какими затратами сопряжено, в какой банк лучше обратиться, выгодно ли это, и какие этапы включает подробно рассмотрим в статье.

Понятие рефинансирования ипотеки

Ипотечный кредит для большинства среднестатистических российских семей сегодня – практически единственный способ купить собственное жильё. И многие этой возможностью воспользовались ещё несколько лет назад. Рынок не стоит на месте, и условия многих банков сейчас намного выгоднее, чем даже пару лет назад. Естественно, что многие заемщики хотели бы перекредитоваться на более выгодных условиях. Банкам это тоже выгодно. Ипотека в кредитной линейке банков – один из самых доходных продуктов. Поэтому большинство из них для увеличения прибыли стараются реализовать, как можно больше ипотечных кредитов. Одним из инструментов привлечения ипотечных заёмщиков является рефинансирование ипотеки сторонних банков.

Рефинансирование ипотеки или перекредитование – это оформление ипотеки в одном банке с целью погашения долговых обязательств другого банка на более привлекательных условиях (по более низкой ставке, с меньшим сроком, или с выдачей дополнительной суммы наличными).

Выгодно ли перекредитовать ипотеку?

На первый взгляд, рефинансирование представляется выгодным банковским продуктом. Чем ниже ставка и срок кредита, тем меньше вы переплатите за своё жильё, сможете уменьшить ежемесячный платеж, в особенности, если кредит оформлялся на большой срок.

Исходя из статистических данных, стоит задуматься о переводе ипотеки в другой банк, если разница ставок составляет не меньше 2-3 процентов.

Но помимо процентной ставки стоит учитывать и другие расходы, сопряжённые с рефинансированием. К ним относятся:

1. На стадии подачи заявки суммы незначительные, 50-100 рублей за оформление справки об остатке ссудной задолженности (взимается не всеми банками).
2. Небольшие расходы при подготовке документов по залоговой недвижимости (справка из БТИ, техпаспорт и т.д.).
3. Новый оценочный отчёт по залогу (порядка 6-7 тыс. руб.).
4. Оплата госпошлины за снятие обременения и оформление нового залога.
5. Расходы на оформление договора страхования в пользу нового банка. Расчёт суммы индивидуален. Минимальная ставка от 0,2 % от стоимости залога, но при этом нужно учитывать, что подойдут только аккредитованные банком страховщики. В некоторых случаях можно заключить дополнительное соглашение к уже действующему полису о смене выгодоприобретателя, либо расторгнуть контракт досрочно. Данный вопрос лучше заранее обговорить со страховой компанией.
6. При рефинансировании в большинстве случаев утрачивается право на налоговые вычеты за покупку недвижимости и по ипотечным процентам.
7. Нотариальные расходы.

Таким образом, ответ на вопрос о выгодности перекредитования будет зависеть от конкретных условий каждого заёмщика.

Обычно при большом сроке первоначального займа, небольшом количестве уже внесенных платежей, разнице в 2 % по ставкам, сопутствующие расходы окупаются уже в первый год. Если при этом и право на налоговый вычет реализовано в полном объёме, то решиться на рефинансирование однозначно стоит.

Банк свой или чужой?

Безусловно, если есть такая возможность, то изначально с просьбой о снижении процентной ставки следует обратиться в свой банк-кредитор.

Помимо финансовых затрат по переоценке имущества и перерегистрации залога, перекредитование предполагает большие затраты времени и сил. Поэтому рефинансирование в своём банке наиболее удобно.

Но для банков это не выгодно. Уменьшение ставки по уже выданным кредитам, уменьшит запланированную прибыль. Поэтому действующие программы рефинансирования для собственных клиентов — большая редкость.

Рефинансирование у нынешнего кредитора

Если у нынешнего кредитора отсутствует программа рефинансирования ипотеки для своих клиентов, но при этом действующие ставки уже ниже, или, в целом, по рынку произошло снижение процентов, необходимо написать обращение на имя главы кредитной организации о рассмотрении вопроса о снижении ставки. В обращении указать свои данные и данные кредитного договора. Срок рассмотрения обычно не больше 30 календарных дней.

Если политикой банка и условиями договора предусмотрена возможность пересмотра процентов, то возможно положительное решение.

В 2017 году Сбербанк одним из первых в России снизил ставки по ипотеке до 7,25 % и запустил программу рефинансирования кредитов сторонних банков по ставке от 9,5 % годовых. При этом своих клиентов эта программа не коснулась.

Отзывы на портале banki.ru свидетельствуют, что многим заемщикам в ответ на их обращения ставки всё-таки были снижены. В основном, по договорам, заключённым очень давно или в начале 2015 года, когда ставки резко взлетели до 14,5 %.

Как мотивировать своего кредитора

Дело в том, что согласно нормативам Центробанка России, рефинансирование собственного кредита приравнивается к реструктуризации и влечет за собой дополнительные расходы по увеличению банковских резервов.

Единственным способом мотивации может послужить одобренная заявка на рефинансирование в другом банке.

Пишется аналогичное обращение, как и в первом случае, но уже с приложенной копией положительного решения нового кредитора по заявке. Практика показывает, что шансы на утвердительный ответ возрастают.

Перекредитование ипотеки в другом банке

При отказе снизить ставку в своём банке всегда можно обратиться в другой или даже несколько.

Обращение в другой банк предполагает прохождение процедур одобрения ипотеки, залога, перевода денег для погашения нового кредита, перерегистрации залоговых прав, беззалоговый период, заключение нового договора страхования. Остановимся подробнее на каждом из этих этапов.

Условия перекредитования ипотеки

Банк	Процент до регистрации ипотеки и погашения кредита	Процент после регистрации ипотеки и погашения кредита	Срок	Сумма	Залог	Требования к заёмщику
Сбербанк	11,5 %	От 9,5 %	До 30 лет	От 1 до 7 млн. руб., но не больше 80 % от оценки жилья	Квартира, дом, таунхаус, комната, участок земли и жилое строение на нём, часть дома, квартиры	Российские граждане, 21 – 75 лет (к моменту погашения долга), полгода на текущем месте работы, год стажа за последнее пятилетие
ВТБ 24	От 9,45 % на весь срок кредита		До 30 лет (по 2 доку-ментам до 20 лет)	До 30 млн. руб., но не больше 80 % от оценки жилья (50 % по 2-м документам)		Гражданство РФ, прописка в регионе присутствия банковского подразделения, наличие постоянного заработка
АИЖК	До регистрации: нет После: 9 % - кредит меньше половины от стоимости оценки; 9,25 % - от 51 % до 70 %; 9,5 % - от 71 % до 80 % (Ставка увеличивается на полпроцента, если доход подтвержден не 2-НДФЛ)		От 3 до 30 лет	300 тыс. руб. – 20 млн. руб. для Москвы, МО и СПб;300 тыс. руб. – 10 млн. руб. для других регионов	Квартира или нежилое помещение. При строящемся объекте – залог прав требования	21 – 65 лет (к дате погашения), полгода на текущем месте работы (ИП – 2 года без убытков)

Требования к предыдущему кредиту едины по всем предложениям:

• действие не менее полугода:
• отсутствие реструктуризации;
• без просрочек текущих и прошлых.

При отказе от договора страхования жизни и здоровья заёмщика к ставке прибавляется 0,5 – 1 %. Страхование залога – обязательно.

Порядок оформления

Для оформления рефинансирования необходимо подать в выбранный банк кредитную заявку с требуемыми документами.

Первичный пакет документов:

1. Заполненная анкета на всех заёмщиков (официальные супруги – автоматически становятся созаемщиками, даже без учёта платежеспособности).
2. Паспорт и любой дополнительный документ.
3. Справка о зарплате.
4. Скан копия трудовой с заверкой (если заверяли по доверенности, то копия документа о делегировании полномочий).
5. Справка об остатке ссудной задолженности (срок действия – 10 дней).
6. Реквизиты для погашения текущего кредита.
7. Справка об отсутствии просроченных платежей (не везде).
8. Кредитный договор, график погашения (по запросу).

После положительного решения в течение 3 месяцев потребуется предоставить документы на залог:

1. Документы о праве владения.
2. Выписка из ЕГРН.
3. Оценочный отчёт.
4. Техпаспорт.
5. Согласие супруга на передачу имущества в залог, заверенное нотариально.
6. Справка о зарегистрированных жильцах.

Итоговый перечень может быть дополнен на усмотрение банка. Обычно он соответствует стандартному пакету для принятия залоговой недвижимости.

При согласовании банком предмета залога, подписывается кредитный договор. Деньги переводятся в погашение старого кредита.

Перерегистрация залога

Перерегистрация залога проходит не одновременно, то есть сначала снимается обременение первого банка на жильё, а после этого проходит регистрация нового залога. Обычно новый банк даёт на это 2 месяца.

После полного погашения кредита необходимо запросить у старого банка документы:

• справку о полном погашении кредитных обязательств;
• договор ипотеки;
• закладную с пометкой о полном закрытии кредита, включая штрафы и пени;
• банковскую доверенность на имя клиента о возможности представления интересов банка.

Действия по перерегистрации залога осуществляется Росреестром. При этом удобнее воспользоваться услугами МФЦ.

Для отмены залога в МФЦ нужны следующие документы:

1. Паспорта взрослых собственников, свидетельства о рождении прописанных детей.
2. Свидетельство о собственности.
3. Документы из банка (срок действия – 30 дней).
4. Тех документация на жильё.
5. Заверенное согласие супруга на отмену залога.
6. Заявление.
7. Квитанция об оплате госпошлины.

Срок обработки – 3 рабочих дня. В результате на руки выдаётся новое свидетельство о собственности с отсутствием отметки об обременении.

Следующий этап – регистрация нового залога.

Необходимые для МФЦ документы:

1. Банковские документы о подтверждении полномочий представителя.
2. Документы по ипотеке (кредитный договор, ДКП или ДДУ, залоговый договор, закладная).
3. Документы по жилью (оценка, собственность, справки БТИ, техдокументация).
4. Заявление о регистрации со стороны банка и со стороны собственника.
5. Копии паспортов всех участников сделки.
6. Квитанция об уплате госпошлины.

Срок регистрации – 5 рабочих дней.

Важно! К официальным срокам при оформлении документов в МФЦ необходимо прибавить 3-4 дня на курьерскую доставку документов. При получении документов из МФЦ обязательно проверяйте свидетельства на предмет ошибок и опечаток.

Беззалоговый период

Беззалоговый период – это промежуток времени после выдачи ипотечного кредита до момента регистрации ипотеки Росреестром. Его продолжительность порядка 2 месяцев при соблюдении сроков всеми сторонами.

Этот период считается самым рискованным для банка, в котором оформлено рефинансирование, так как отсутствует залог. Поэтому ставка по кредиту на этот период возрастает примерно на 2 процента.

Препятствия

Рефинансировать свой кредит не получится, если:

• по нему уже была реструктуризация, просроченные платежи, рефинансирование;
• в кредитном договоре есть пункт о моратории на досрочное погашение (возможно в старых договорах). Начиная с 2011 года, законодательно запрещено препятствовать досрочному погашению кредитов;
• плохая кредитная история, недостаточный уровень дохода, несоответствие другим критериям банка;
• жильё не подходит под условия залога нового банка.

Риски перекредитования ипотеки

Риски рефинансирования:

1. Если банк откажет в выдаче кредита, затраты на подготовку документов, в том числе по залогу, не будут компенсированы.
2. Длительность процедуры и большое число бюрократических моментов могут увеличить срок перерегистрации залога, а, соответственно, и отсрочить момент установления низкой ставки.

Как перевести ипотеку в другой банк с более выгодным процентом: рефинансирование ипотеки пошагово

Резюмируя все вышеизложенное, приведём пошаговый алгоритм действий по перекредитованию ипотеки:

1. Выбор банка с подходящими условиями.
2. Сбор документов и подача заявки на рассмотрение в банк.
3. При положительном решении банка – подготовка документов на залоговое имущество.
4. Если по залогу банк всё устроило, то назначается сделка.
5. Представление документов о страховании жилья (в некоторых банках можно предоставить позже).
6. Подписание договора ипотеки и перечисление денег в старый банк для погашения кредита (предварительно в своём банке нужно подать заявление о полном досрочном погашении кредита).
7. Погашение кредита и запрос документов для снятия обременения.
8. Подача документов на отмену залога.
9. Подача документов на регистрацию залога в пользу нового банка.
10. Предоставление в банк документов, подтверждающих регистрацию залога.
11. Установление банком низкой процентной ставки.
12. Ежегодное предоставление платежных документов о продлении договора страхования (при необходимости).

Рефинансирование ипотеки – нелёгкий процесс, который потребует не только материальных вложений, но и огромных затрат собственного времени и сил. Всё это имеет смысл, если в конкретном случае выгода заметно превысит затраты. Поэтому очень важно заранее всё просчитать и взвесить.

Рефинансирование – это способ переоформить кредитный договор в другом банке на более выгодных условиях. Целью рефинансирования для клиента является снижение годовой процентной ставки, и, как следствие, переплаты по кредиту, уменьшение ежемесячного платежа за счет увеличения срока договора, более удобное обслуживание (наличие касс, бесплатные способы погашения). Для банковской организации выгода очевидна: они получают нового клиента. Сама услуга мало чем отличается от выдачи кредита. Но здесь есть свои особенности. Давайте рассмотрим, как воспользоваться такой услугой и какие документы нужны для рефинансирования кредита.

Принцип рефинансирования

На любом этапе при определенных условиях заемщик может обратиться в любой коммерческий банк с просьбой перекредитования его действующего кредита. При этом есть возможность объединить несколько договоров в один. К примеру, у вас есть договор в ВТБ 24 и Россельхозбанке. Вы имеете право рефинансировать оба кредитных договора, объединив их в один, например, в Сбербанке.

На основании рефинансирования выбранная вами банковская организация погасит задолженность по действующим договорам, полностью закрыв кредиты. Но при этом у вас появятся обязательства по кредиту в этой компании.

Это никак не отразится на кредитной истории и не повлияет на выдачу кредитов в дальнейшем. Так как для банков без разницы, кто производит погашение кредитования. Более негативно сказывается наличие длительной просроченной задолженности. Поэтому услуга рефинансирования в этом плане является привлекательной для всех сторон сделки.

Условия

Чтобы рефинансироваться в любом коммерческом банке, необходимо выполнить ряд условий. В каждой банковской компании эти условия могут различаться. Основным критерием является отсутствие текущей просроченной задолженности. А также наличие выплат по кредитному договору, обычно не менее трех-шести ежемесячных платежей.

В остальном требования являются стандартными, как и при простом оформлении кредитования. Соответственно, устанавливается обычный пакет документов. Также существуют определенные ограничения по сроку кредитования.

Например, если у вас оформлен потребительский кредит сроком на 60 месяцев, а в банке, в котором вы планируете перекредитовываться, максимальные сроки по этому направлению также 60 месяцев, то увеличить срок договора в этом случае не представляется возможным. Соответственно, добиться значительного снижения ежемесячного платежа не получится.

Комплект документов

Как уже говорилось ранее, такая услуга мало чем отличается от стандартного кредитования. Поэтому нужны обычные документы, подтверждающие личность, статус и платежеспособность заемщика.

В комплект нужных документов, которые подтверждают личность и статус, входят:

• паспорт или его ксерокопия (всех страниц, где есть отметки);
• трудовая книжка или заверенная копия от работодателя;
• военный билет;
• индивидуальный номер налогоплательщика;
• СНИЛС;
• заграничный паспорт;
• водительское удостоверение.

Немаловажным будет подготовить и документы о платежеспособности. Так как если клиент прибегает к услугам рефинансирования, то это говорит о том, что он не выдерживает кредитную нагрузку. Подтвердить свои доходы можно:

• справкой по форме 2-НДФЛ из бухгалтерии по месту работы;
• выпиской движения денежных средств по дебетовой или зарплатной карточке;
• справкой банковской формы, которую можно получить в банке, где планируется перекредитование;
• другими документами, подтверждающими постоянный официальный приток денег (пенсии, договоры аренды помещения и другие).

Но это только стандартный комплект для того, чтобы банк оценил возможность финансирования сделки. Что нужно еще? Помимо этого необходимо предоставить данные по текущему кредиту, который готовится к рефинансированию.

• справка о ссудной задолженности и процентах по кредитному договору. Обычно носит название «справка о параметрах кредита»;
• справка, в которой отражается информация о дате оформления договора и сроке, процентной ставке, первоначальной ссудной задолженности;
• справка о поступлениях платежей на счет и отсутствии текущей просроченной задолженности;
• реквизиты счета, отрытого для погашения, чтобы банк смог оплатить долг и закрыть кредитный договор.

После того как рефинансирование состоялось, не забудьте получить справку о закрытии кредита и отсутствии задолженности перед банком.

Возможные минусы рефинансирования

Перекредитование – это услуга, которая должна предполагать собой максимальную выгоду для клиента, исходя из текущих потребностей. Перед тем как воспользоваться такой услугой, стоит уточнить у выбранного банка о наличии скрытых комиссий.

Банк для рефинансирования кредита

К примеру, является ли услуга рефинансирования платной (то есть оформив перекредитование, нужно дополнительно что-то оплачивать в банк), будет ли взиматься комиссия за межбанковский перевод.

Перевод денежных средств между сторонними банками, как правило, платная услуга. Следует уточнить, за чей счет будет оплачиваться комиссия за перевод, способы погашения кредитов. Есть банковские организации, которые не имеют собственных касс или банкоматов, через которые можно пополнять денежные средства на счет. А оплата через сторонние организации может быть с комиссией за перевод, что сделает договор кредитования менее выгодным.

В целом перекредитование оформляется на любой вид договоров, будь то потребительский кредит, автокредит или ипотека. Если по договору предусмотрен залог, то дополнительно необходимо будет предоставить документы по предмету залога:

• ПТС и договор купли-продажи – в случае если оформлен автомобиль;
• справку из Росреестра, свидетельство на право собственности и договор купли-продажи, если оформлена ипотека;
• также могут понадобиться кадастровый паспорт на квартиру, дом или земельный участок и экспертиза независимого оценщика.

Точный список следует уточнять непосредственно у менеджера по оформлению кредитования, так как он может варьироваться в зависимости от кредитно-финансового учреждения.

Страховки

Если условиями кредита предусмотрен залог, то он может подлежать обязательному страхованию. К примеру, автомобиль часто необходимо страховать по КАСКО по рискам угона и ущерба.

В связи с этим следует предоставить копию полиса об оплате и квитанции. Если перекредитовывается ипотека под залог, то обязательной страховкой является страхование недвижимости. В этом случае также понадобятся полис и квитанции.

Для того чтобы улучшить условия по договору или снизить размер ежемесячных платежей, не обязательно обращаться в какой-либо другой банк. Возможно, в вашей же банковской организации предусмотрена услуга реструктуризации, что значительно упростит процесс.

Банк для рефинансирования кредита

Это такое право банка изменить условия кредитования по требованию клиента. Для этого не понадобится подготавливать огромный пакет документов и заново дожидаться оформления кредита.

Достаточно предоставить справки, подтверждающие ухудшение материального положения (трудовая книжка с отметкой об увольнении, справка из бухгалтерии о снижении доходов за последние три месяца). В этом случае банк может пойти навстречу клиенту и предоставить более удобные условия по договору.

Фото: Klaus Ohlenschlдger (DPA/TASS)

У вас нет лишних денег на инвестиции и при этом вы уже несколько лет выплачиваете ипотечный кредит? Займитесь рефинансированием своего займа. Это весьма трудоемкое, но в целом достаточно выгодное мероприятие, которое поможет вам сэкономить немалые деньги.

Сейчас, когда ключевая ставка Банка России составляет 7,5%, для граждан, которые купили квартиру по ипотеке несколько лет назад, все более актуален вопрос рефинансирования ранее взятых кредитов. И если раньше эта услуга было практически экзотическим продуктом, то теперь все без исключения крупные банки предлагают рефинансировать кредит, взятый в другом банке.

Чтобы снизить себе ставку по ипотеке путем перекредитования в другом банке, вы можете как обратиться в банки напрямую, так и воспользоваться агрегатором предложений банков, которым, например, выступает тот же «Тинькофф» или другие ресурсы.

Если в первом случае все понятно, – вы работаете с одним банком и собираете пакет документов под его требования, – то во втором случае при всех его достоинствах есть скрытые недостатки: поскольку агрегатор работает с пулом банков, требования которых могут отличаться, то вам придется собирать пакет документов, устраивающий всех. Кроме того, все агрегаторы имеют свои взаимоотношения с банками, что делает процесс не до конца прозрачным.
Остановимся подробнее на процедуре рефинансирования, основных этапах процесса и тех вещах, которые вы должны знать, вовлекаясь в этот процесс.
Сбор документов

Для рефинансирования ипотечного кредита у вас должны быть готовы следующие документы:

• Заполненная анкета банка, куда вы обращаетесь за рефинансированием.
• Справка о доходах с места работы, подтверждающая ваш доход по форме 2-НДФЛ (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
• Копия трудовой книжки или трудового договора (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
• Копия основных страниц паспорта.
• Справка об остатке задолженности в первоначальном банке-кредиторе
• Правоустанавливающие документы на квартиру (копию договора купли-продажи и копию свидетельства о собственности)
• Копия кредитного договора и график платежей. В некоторых банках эти документы нужны на более поздних стадиях.

Итак, вы собрали все документы и подали в банк, который предоставляет услугу рефинансирования ипотеки. После получения от вас документов он, как правило, сначала принимает предварительное решение по вам, как по потенциальному заемщику и принимает решение по ставке, которую может вам предложить с учетом разных факторов: пола, возраста, опыта и места работы, соотношения стоимости залога к сумме запрашиваемого кредита. Будьте готовы к тому, что вы можете получить отказ даже в том банке, в котором вы являетесь зарплатным клиентом. К этому тоже надо быть готовым.

Если с момента заключения ипотечного договора ваши семейные обстоятельства изменились, будьте готовы, что вам придется вооружиться дополнительными документами. В случае, если вы женились или вышли замуж, потенциальный банк-кредитор может потребовать, чтобы ваша вторая половина стала созаемщиком нового кредита, аргументируя это статьями гражданского и семейного кодексов.

Не спешите соглашаться с банком и помните, что у вас есть выбор в виде брачного договора, который может регулировать не обязательно весь комплекс имущественных отношений, а отдельную его часть в виде квартиры, на которую оформлена ипотека. За брачный договор придется заплатить нотариусу порядка 10 000 рублей (цены здесь и далее московские).

Выход на сделку

Предположим, все прекрасно, и вам предварительно одобрили кредит. Теперь предстоит собрать документы по квартире. Вам понадобятся:

• Независимая оценка квартиры. Обратите внимание на то, что у каждого банка есть свой список компаний, с которыми он работает, и свои требования к формату отчета. Таким образом, если вы сделали оценку квартиры для одного банка, она почти гарантированно не подойдет для другого, и если вдруг на этом этапе вы еще захотите рассмотреть другие банки для рефинансирования, за переделку отчета придется дополнительно доплатить, что может стать неприятным сюрпризом. Для оценочных компаний это способ заработать деньги из воздуха, а для вас – неоправданные расходы. Стоимость отчета в среднем составляет 7000- 10000 рублей, за изменения отчета под требования другого банка вам придется доплатить от 3000 рублей.
• Единый жилищный документ, который можно получить бесплатно в центре «Мои документы».
• Выписка из ЕГРН, ее также можно получить в центрах «Мои документы». Выписка готовится там в течение 7 рабочих дней. Впрочем, вы можете воспользоваться и другими информационно-сервисными ресурсами.
• Правоустанавливающие документы на квартиру, договор купли-продажи. В некоторых случаях требуется расписка от продавца квартиры (если покупали вторичное жилье), что вы с ним рассчитались полностью и в надлежащем порядке, но о необходимости этого документа банк вас должен уведомить заранее. Как правило после трехлетнего периода расписка не требуется.
• Передаточный акт на квартиру.
• Технический паспорт на квартиру. Имейте в виду, что срок действия технического паспорта составляет 5 лет. Если срок действия вашего паспорта истек, то вам необходимо обратиться в центр «Мои документы», заказать вызов технического специалиста и оплатить изготовление технического паспорта. Его стоимость с учетом вызова специалиста для двухкомнатной квартиры составляет примерно 10 000 рублей. С момента оплаты паспорт изготавливается порядка 15-20 рабочих дней. Принимаются к рассмотрению технический паспорт и начала 2000 годов и даже 90-х (экспликация и поэтажный план), в том случае если он имеется в бумажном варианте у собственника квартиры. Если тех. паспорт утерян или не был выпущен и за последние 5 лет на объекте не было инженеров БТИ, то предстоит не быстрый процесс оформления технического паспорта, который займёт порядка 3-4 недель.
• Обновленная справка из банка о текущей задолженности по ипотечному кредиту на дату совершения сделки рефинансирования и справка о полных реквизитах счета для погашения задолженности в первоначальном банке-кредиторе. В некоторых случаях запрашивается заявление на полное досрочное погашение на дату сделки с отметкой о принятии его первичным кредитором.

Сделка

В день сделки вы приезжаете в новый банк-кредитор, открываете счет и знакомитесь с документами. По возможности просите прислать вам документы заранее, поскольку невозможно внимательно прочитать и осознать все положения договора на месте.

К слову, содержание ипотечных договоров сильно изменилось за несколько лет. Теперь банк прописывает поистине «драконовские требования» по отношению к клиенту: возможность осматривать квартиру не реже чем раз в год, возможность периодически запрашивать сведения о клиенте и его доходах, фактический запрет на сдачу квартиры в аренду, обязательство со стороны клиента уведомлять кредитора о родственниках, которых он хочет зарегистрировать в квартире и многое другое. И тут вам вдруг приходится серьезно все взвесить и решить для себя, что вам важнее – снижение ежемесячного платежа на 10000-20000 рублей или собственная относительная свобода.

Предположим, вы все подписали и вам перечислили деньги на ваш счет, а потом отправили их на счет в первоначальном банке-кредиторе. Обратите внимание на то, что в первоначальном банке-кредиторе вам необходимо будет не только погасить основной долг по ипотеке, но и те проценты, которые были начислены с даты уплаты вами очередного ежемесячного платежа. Имейте в виду, что в связи с этим, общая сумма для погашения обязательно вырастет и чем больше дней пройдет с даты очередного ежемесячного платежа, тем эта сумма будет больше.

Вам также необходимо заключить договор о страховании жизни, потери работоспособности, собственности.

Оформление документов

Если вы думали, что на этом все закончилось – ошибаетесь. На этом этапе начинается самое интересное. Как правило новый банк-кредитор устанавливает повышенную процентную ставку на тот период, пока не будет погашена старая закладная и не оформлена новая.

Итак, вам нужно получить в первоначальном банке-кредиторе полный пакет документов на снятие обременения с вашей квартиры. Этот пакет документов включает в себя закладную, а также нотариально заверенную копию доверенности на сотрудника банка, который поставил пометку о том, что вы выполнили перед банком свои обязательства. Вам лучше также взять справку об уплаченных банку процентах и о том, что задолженность была погашена полностью.
В разных банках сроки подготовки закладной варьируются: так в Фора-банке закладную выдают через день, а в ВТБ через 15 рабочих дней. Вы сами понимаете, что от скорости предоставления закладной зависит период, в течение которого вы будете платить по повышенной ставке уже в новом банке.

С этим пакетом документов, а также паспортом и свидетельством о собственности вы идете вновь в «Мои документы» и там подаете пакет документов в Росреестр для снятия обременения. Обременение снимается в течение 7 рабочих дней. Вам выдадут уведомление о снятии обременения. Далее вам необходимо получить выписку из ЕГРН, в которой будет значится, что обременение снято. И с этими документами вам необходимо снова пойти в «Мои документы». По сроку регистрации обременения это те же 7 рабочих дней.

В некоторых ситуациях банки переоформляют закладную без участия клиента, но это, скорее, происходит, в ситуации внутренней продажи, а не рефинансирования. Здесь вы сами должны походить по центрам «Мои документы». Есть, впрочем, рынок услуг посредников, которые смогут перерегистрировать документы за вас. Сроки от этого почти не изменятся, а вам придется заплатить около 30 000 рублей (например, в Тинькофф Банке) за эти услуги.

После оформления закладной ваша ставка и платежи, соответственно, должны снизиться со следующего платежного периода.

Пример оценочной стоимости и выгоды от рефинансирования ипотеки

• Остаток долга в первоначальном банке-кредиторе 6 130 000.
• Изначальная процентная ставка 13,25%.
• Сумма ежемесячного платежа 94 900.
• Запрашиваемый на рефинансирование кредит 6 000 000.
• Процентная ставка до регистрации закладной 11,7%.
• Сумма ежемесячного платежа 84 100.
• Процентная ставка после регистрации закладной 9,74%.
• Сумма ежемесячного платежа 77 400.

Расходы
• Брачный договор: 10 000.
• Техпаспорт: 10 000.
• Оценка квартиры: 7 000-10 000.
• Справки в банках: 4 000.
• Выписки из ЕГРН: 800.
• Заключение нового договора о страховании: индивидуально в зависимости от тарифов СК.
• Регистрация через посредников-агрегаторов: 30 000.

— Ну, что же, — сказал Воланд, — люди как люди.
Любят деньги, но это всегда так было..
Ну, легкомысленны... ну, что ж...
и милосердие иногда стучится в их сердца...
обыкновенные люди... в общем, напоминают прежних...
квартирный вопрос только испортил их...

Пафосный эпиграф

(кликабельно, там интересно)

Недавно успешно завершил процесс рефинансирования ипотеки, так что надо конспектировать пока еще незабытые знания (а они, к сожалению, действительно необходимы), а заодно и подытожить общие процессы при покупке квартиры. Речь пойдет только о покупке квартиры, но большая часть в полной мере касается и других объектов недвижимости.

Определения и базовая информация
Ипотека — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Если проще, то при нехватке собственных средств на покупку недвижимости, берется кредит в банке, залогом при этом выступает приобретаемая (или уже находящаяся в собственности) недвижимость. Нет денег платить банку — недвижимость продается, банк забирает из полученной суммы свою часть. Ключевая фраза в определении: "имущество остается в собственности должника". Это означает, что должник может и далее распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится. Исключений на это право, накладываемые ипотекой, немного.
Обременение — наличие каких-либо ограничений на право распоряжаться своим имуществом. В рамках данной статьи обременением является ипотека.

Заемщик — основной должник по кредиту.
Созаемщик — дополнительный должник по кредиту. Бывает нужен для увеличения суммы кредита (учитывается доход созаемщика), или, например, по правилам банка супруг обязан быть созаемщиком.
Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика для покупки недвижимости. Большинство ипотечных программ требует, чтобы ПВ был не менее 10-20% от стоимости недвижимости. Но можно найти и такие, в которых первоначальный взнос не требуется (но другие условия ипотеки скорее всего будут мрачными).
К/З — кредит/залог. Соотношение кредитных средств к стоимости заложенного имущества. Важный параметр, учитываемый при определении процентной ставки по кредиту.
ОД — основной долг или тело кредита, то есть какую еще сумму надо вернуть банку из выданного кредита. Уменьшается по мере выплат.
Процентная ставка — какой годовой процент от ОД заемщик должен выплачивать банку для выполнения своих обязательств по кредиту.
Полная стоимость кредита — полная сумма, которая будет выплачена заемщиком по кредиту без учета досрочного погашения и штрафов за просрочку платежей. Сюда входит выплата ОД, выплата всех процентов, траты на все процедуры, связанные с выдачей кредита, например, оценка квартиры, плата за использование банковской ячейки, выраженная в годовых процентах. Грубо говоря, если все выплаты составили за один год 2 млн. от кредита в 1 млн., то получаем 100% полной стоимости кредита.
Эффективная процентная ставка — в отличие от просто процентной ставки учитывает все дополнительные траты, связанные с выдачей кредита, стоимость денег во времени (при желании посмотреть, что это такое, можно в интернете, но в рамках этого поста это не является важным). По сути то же самое, что и полная стоимость кредита.
Ежемесячный платеж — платеж, который заемщик обязан выплачивать каждый месяц для погашения процентов по кредиту и основного долга. Рассчитывается из суммы выдаваемого кредита, его процентной ставки и срока кредита. Чем больше сумма кредита, тем больше ЕМ, так как необходимо больше платить по ОД. Чем больше процентная ставка, тем больше ЕМ, так как необходимо больше выплачивать процентов. Чем больше срок кредита, тем меньше ЕМ — выплата ОД размазывается на больший срок. Важный момент: сначала подсчитываются проценты за фактическое использование ОД, по остаточному принципу добавляется сумма на оплату ОД. Например, ЕМ за апрель будет включать в себя проценты за использование ОД тридцать дней, и какую-то сумму, которая пойдет на погашение ОД.
Аннуитетная система платежей — при ней ежемесячный платеж является фиксированным по сумме. Но в зависимости от суммы уплачиваемых процентов варьируется сумма, которая идет на погашение ОД. В большинстве случаев используется именно аннуитет.
Дифференциальная система платежей — при ней фиксированной является сумма, идущая на погашение ОД. Так как сумма процентов изменяется в зависимости от месяца выплаты, а также переноса даты выплаты из-за праздников, то от месяца к месяцу меняется и сумма полного ЕМ.
График платежей по кредиту — документ, предоставляемый банком заемщику, с полной информацией по дате и сумме выплате каждого ЕМ.
Досрочное погашение — внеочередной платеж, который полностью идет на погашение тела кредита. ДП бывает частичным или полным. При ПДП сумма погашения должна полностью покрыть весь ОД, а также начисленные штрафы и проценты. В этом случае заемщик полностью выполняет свои обязательства перед банком, ипотека и обременение прекращаются. При ЧДП тело кредита погашается частично, кредит продолжает действовать, но на измененных условиях. Смысл ЧДП заключается в уменьшении ОД, а значит и сумме начисленных процентов. При этом в зависимости от условий банка может быть уменьшен ЕМ или срок кредита. В любом случае банк после ЧДП обязан выдать новый график платежей. Надо учитывать, что ЧДП не отменяет выплату очередного ЕМ. Также многие банки в качестве плюса своей ипотечной программы указывают возможность и бесплатность ДП. Необходимо знать, что право на бесплатное ДП любого типа и для любого типа кредита гарантировано заемщику федеральным законом, и банк не вправе его запрещать или устанавливать за эту процедуру комиссию или любую другую плату вне зависимости от ее названия. Единственное ограничение — заемщик должен уведомить банк о своем желании ДП за 30 дней (срок может быть уменьшен по договоренности сторон, но не может быть увеличен), и, естественно, вовремя выполнить ДП.
Рефинансирование — изменений условий кредита или смена кредитора. Условно можно разделить на внутреннее рефинансирование, которое не влияет на договор с заемщиком, например, банки, работающие по программе АИЖК , после заключения договора с заемщиком рефинансируют кредит в самой АИЖК. Заемщик при этом продолжает выполнять свои обязательства в рамках заключенного договора, у него остается тот же счет в банке, но сам кредит официально теперь на балансе АИЖК. Другой тип, когда заемщик сам инициирует изменение условий кредита или меняет кредитора. Со стороны заемщика интересен только второй вариант. Обычно рефинансирование проводится с целью улучшить условия кредита: понижение процентной ставки, увеличение срока или просто смена кредитора на более удобного. При рефинансировании стоит учесть, что текущие расходы на этот процесс (оплата юриста, оценки квартиры, гос. пошлин) могут превысить ожидаемую выгоду.
Регистрационная палата — филиал РосРеестра, где происходит регистрация всех операций с недвижимостью: регистрация обременения, регистрация купли-продажи, снятие регистрации об обременении, выдача свидетельства о праве собственности и проч. Основной интернет-портал расположен по адресу: http://rosreestr.ru . Московское управление РосРеестра: http://to77.rosreestr.ru . Запись в электронную очередь на подачу документов: http://www.mosregistr.ru/other/pz/index.html . Единый справочный телефон РосРеестра: +7 800 100 34 34 (специалисты отвечают грамотно, ждать на линии недолго). По телефонам конкретных палат звонить не стоит, так как это просто потеря времени — за пару десятков попыток связаться с работниками рег. палаты так и не удалось. Чтобы не писать каждый раз, учтите, что все заявления, указанные ниже к подаче в рег. палату, обычно составляют сами сотрудники рег. палаты.

Расчет процентов, составляющие ежемесячного платежа и процесс досрочного погашения

Как сказано выше, платеж делится на две составляющие: оплата процентов за использование кредитных средств и сумма на погашение основного долга. Вначале рассчитываются проценты, остаток ежемесячного платежа идет на ОД. При длительном сроке и большой сумме долга обычно расчет получается таким, что в начале выплат по кредиту бо льшая часть платежа идет на погашение процентов. Это не означает, что банки берут проценты "вперед", просто таков математический расчет при данных условиях.
Пример.
Дата платежа — пятое число каждого месяца. Кредит под 12.5% годовых. Ежемесячный платеж 18500 рублей.

Предыдущий платеж был 05.02, очередной будет 05.03. После февральского платежа основной долг составлял 1 340 000 рублей.

Таким образом проценты в мартовском платеже составят 1 340 000 * 0.125 / 365 (кол-во дней в году) * 28 (кол-во дней, прошедшее с последнего платежа) = 12 849.32 руб. Сумма на погашение основного долга составит 18 500 - 12 849.32 = 5 650.68 руб. Если увеличить ЕМ на 10 000 до 28 500 руб., то на погашение ОД пойдет 15 650.68 руб.
Что происходит при досрочном погашении? Средства ДП полностью идут на погашение основного долга. Таким образом уменьшается сумма долга, а значит и сумма процентов в очередных ежемесячных платежах, а значит при неизменном размере ЕМ долг будет выплачен за более короткий срок. Это один из вариантов пересчета графика платежей — уменьшение срока кредитования. Другой возможный вариант — уменьшение ЕМ таким образом, чтобы срок кредитования остался прежним. Этот способ позволяет уменьшить долговую нагрузку заемщика. Обычно банк использует только один из вариантов, но может и дать выбрать способ пересчета графика клиенту. Часто клиенты хотят уменьшить срок кредитования. Если банк не позволяет это сделать, ничего страшного для клиента нет. У заемщика всегда есть возможность и дальше гасить кредит досрочными платежами, и в какой-то момент очередной досрочный платеж полностью погасит долг, сократив тем самым фактический срок кредитования.
Пример ЧДП. Данные те же, что и в примере расчета ЕМ. Заемщик решил внести 200 000 досрочным платежом, и платеж пошел на погашение долга вместе с очередным ЕМ 05.02. После этой операции долг составляет 1 140 000 рублей. Проценты составят: 1 140 000 * 0.125 / 365 * 28 = 10 931,51 руб. Оставшаяся часть очередного платежа пойдет на погашение основного долга. При неизменном размере ЕМ на погашение получается сумма: 18 500 - 10 931,51 = 7 568,49 руб.

Базовым законом , регулирующим ипотечную систему, является "Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ ". Но обычному человеку там мало что будет понятно (иначе бы не пришлось писать этот пост).

Основные виды ипотеки:
Ипотека в силу закона — возникает при переходе права собственности на недвижимость, например, при купле-продаже.
Ипотека в силу договора — возникает при залоге уже имеющегося в собственности имущества, например, при рефинансировании.
Последующая ипотека — возникает при залоге уже заложенного имущества. Например, сначала вы берете кредит под залог квартиры в банке А, а потом берете кредит под залог этой же квартиры в банке Б. При этом необходимо согласие банка А, а сумма всех кредитов не должна превышать определенный процент от продажной стоимости закладываемого имущества. В рамках этой статьи не рассматривается, приведена просто для информации.

Ипотека в силу закона, то есть при покупке квартиры
Сначала надо рассчитать свои возможности и соотнести их со своими желаниями.
Общая практика такова, что максимальный ежемесячный платеж по кредиту не может быть более 40-50% от доходов заемщика и всех созаемщиков за вычетом всех постоянных расходов: другие кредиты (в расчет могут быть включены и кредитные карты), иждивенцы, алименты, какие-то банки даже мобильную связь учитывают. Для расчета нужно определиться с желаемым сроком ипотеки, а также необходимо знать процентную ставку по кредиту. Так как все числа примерные, то ставку можно взять усредненную для вашего случая. Например, если заемщик является наемным работником с полностью белым доходом, то можно смело закладываться на 12-13% (скорее всего можно найти предложения выгоднее, но лучше взять с запасом). После получения примерной суммы кредита, который вам теоретически должны выдать, прибавляете к нему имеющуюся на руках сумму и получаете примерную цену квартиры, которую можете себе позволить.

Далее идет выбор подходящего банка и ипотечной программы.
Самый важный параметр выбора — эффективная процентная ставка. После выбора необходимо подать в банк необходимые документы на заемщика/созаемщиков и ждать одобрение. Одобрение заемщика может длиться от пары дней до нескольких недель. В зависимости от адекватности банком могут быть запрошены дополнительные документы. Но надо учитывать, что несмотря удовлетворение всех требований банка к заемщику он не обязан выдать кредит именно на этих условиях, а может и просто отказать. Соответственно, логично найти несколько подходящих банков и подать документы во все сразу. Никаких обязательств или проблем это не влечет. Банки по официальным каналам не могут узнать о том, что заемщик ждет одобрение еще и у конкурентов. А если и узнают каким-либо способом, то вряд ли это что-то изменит. До подписания договора заемщик ничем не обязан банку, а банк заемщику (неприятное следствие — условия кредита могут измениться в период от одобрения до заключения договора).

Подсказки по поиску банка. В первую очередь надо узнать, а нет ли льготных условий в вашем зарплатном банке.
Если вы наемный работник с белой зарплатой, то обратите внимание на программы АИЖК . Это государственная структура, призванная стимулировать рынок ипотечного жилья. Имеет вполне привлекательные условия. Напрямую с заемщиками не работает, для этого заключает договоры с обычно небольшими банками, которые предоставляют населению все необходимые для АИЖК ипотеки услуги.
Если ваша зарплата серая или черная, то стоит задуматься, не выгоднее ли сменить работодателя. Неофициальный доход банки тоже учитывают по документу, называемому "Справка по форме банка". Но ваш работодатель может побояться и в эту бумагу внести реальные данные о ваших доходах. А если не побоится, то условия кредита с подтверждением доходов по такой справке будут хуже, чем по стандартной форме НДФЛ-2. Также надо учитывать, что с неофициальных доходов нельзя получить налоговый вычет (что это такое, ).
Стоит постоянно отслеживать акции банков по ипотеке. Сбербанк, ВТБ24 и другие, необязательно крупные банки регулярно предлагают специальные условия для привлечения клиентов.
После одобрения заемщика дается три месяца на поиск подходящей недвижимости. После нахождения подходящего жилья будет одобрение недвижимости, что займет еще одну-две недели. И уже после одобрения недвижимости выходят на сделку, где подписываются окончательные документы, передается первоначальный взнос, в ячейку закладываются кредитные деньги. Но об этом ниже.
Стандартный набор документов для заемщика:

• паспорт;


• копия трудовой, заверенная работодателем на каждой странице;


• НДФЛ-2, или справка по форме банка, или другой документ, который принимает банк для подтверждения доходов;


• анкета от банка и прочие мелкие бумажки.

Основной проблемой может стать регистрация. Самые проблемные банки могут требовать постоянную регистрацию в регионе выдачи кредита, и в этом же регионе должна находиться приобретаемая недвижимость. Обычная практика — требование постоянной регистрации в регионе присутствия банка, недвижимость должна быть в регионе выдачи кредита. Это зависит исключительно от уровня паранойи службы безопасности банка.
При оформлении и получении всех документов необходимо тщательно проверять правильность всех паспортных данных, именования компании, должностей, размера доходов. Банк запросто может потребовать еще одну копию документа, если, например, печать полностью перекрывает чью-нибудь подпись.

Поиск квартиры и ее одобрение.
Про поиск из собственного опыта написать нечего — у меня все было очень просто. Единственное, что могу посоветовать — не стоит ждать одобрения банками заемщика, ищите квартиру сразу. Даже если понятия не имеете, какую сумму кредита вам одобрят и, соответственно, сможете ли потянуть осматриваемую квартиру, то как минимум у вас появится опыт в общении с продавцами, поймете на что надо обращать внимание и так далее.
Когда квартира найдена и с продавцом обо все договорились, нужно начать сбор документов по недвижимости и продавцу. Список обычно такой:

• технический паспорт, кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом. Все эти документы делает кадастровая палата. Две недели и несколько сотен рублей (пошлина) уходит на техн. паспорт, в районе недели и тоже нескольких сотен рублей на кадастровый, экспликацию и поэтажный план. Важно: нигде на планах не должно быть красных линий! Если они есть, это означает, что при очередном осмотре недвижимости была выявлена существенная неузаконенная перепланировка. Вряд ли какой-либо банк одобрит подобную квартиру.


• оценка квартиры от независимого оценщика из списка партнеров банка. Стоит в районе 4000-5000 рублей, делается за 3-4 рабочих дня. Для оценки необходима экспликация и поэтажный план как минимум. Полные требования надо уточнять в оценочной компании. Электронная копия оценки делается раньше бумажной. Для программ АИЖК в оценке обязательно должна быть фраза со смыслом "перепланировка отсутствует, квартира соответствует данным из БТИ". Любая мелочь, даже если по закону о ней не надо уведомлять БТИ, приведет к отказу от банка, работающего с АИЖК.


• выписка из домовой книги, где обычно по требованию банка должны отсутствовать зарегистрированные текущие хозяева.


• выписка из финансового лицевого счета на квартиру о том, что нет задолженности.


• также нужны паспорт текущего владельца, который и должен быть продавцом, справка из психо-неврологического диспансера о том, что он не состоит там на учете, и такая же справка из наркологического диспансера.


• еще что-нибудь, что может потребовать банк, но основные документы приведены выше.

И тоже нужно тщательно проверить все данные. Оба раза, когда мне нужна была оценка, она у профессиональных оценщиков получалась только с третьего раза. Что наводит на вопрос, сколько же должна стоить оценка у профессионалов, которые в состоянии сделать ее правильно с первой попытки, если эти раздолбаи берут по 5 000?

Сделка и оформление документов
Итак, заемщик и квартира одобрены. Теперь надо выбрать независимую страховую компанию опять же из списка партнеров банка. В зависимости от условий банка застраховать нужно заемщика от потери трудоспособности и смерти, недвижимость от порчи и титул. Титульное страхование означает, что при прекращении у заемщика права собственности на покупаемую недвижимость по каким-либо юридическим причинам (не были учтены интересы несовершеннолетних детей, продавец оказался шизофреником и т.д.), страховая обязана возместить ОД банку вместо заемщика. Первые два типа страхования обязательны всегда. Страхование титула зависит от банка. И самому заемщику нужно оценить риски по каждому типу страховки.
Выбор же самой старховой прост: звоните, просите рассчитать размер страховой премии. Где меньше, ту и выбирайте. По крайней мере я использовал именно этот алгоритм. Но, возможно, имеет смысл изучить практику исполнения страховыми своих обязательств. Заключение договора со страховой происходит обычно на сделке.
От вас требуется личное присутствие и деньги на ПВ или документ, подтверждающий передачу ПВ продавцу (стоит уточнить такую возможность у банка). Все остальное — дело банка. Именно он составляет договор купли-продажи, ипотеки, кредитный договор, закладную и все остальные необходимые документы. При этом банк должен заранее выслать заемщику "рыбу"; все договоры с примерными датами и суммами для ознакомления, чтобы не тратить время на сделке. Но перед подписыванием все же надо еще раз внимательно изучить документы. Может ли заемщик внести свои коррективы, зависит от банка, но вряд ли он будет переделывать типовой договор для одного из множества заемщиков. Я своих требований не выдвигал, только уточнял некоторые моменты.
После успешной сделки настает время зарегистрировать ипотеку и саму сделку по купли-продаже в регистрационной палате. Полтора года назад на всю Москву только два отделения РосРеестра работали с ипотечниками. По неподтвержденным данным люди занимали очередь с пяти-шести утра. И это при том, что полного списка необходимых для подачи документов заранее нельзя узнать даже сейчас после внедрения электронных очередей, обновления сайта, создания единого номера информационной поддержки. В общем, полтора года назад при покупке было решено заплатить десять тысяч рублей регистратору, который, скорее всего, вошел в регпалату через специальную дверь и выдал подарок госслужащему. Сейчас ситуация заметно изменилась в лучшую сторону.
Список документов для подачи в РосРеестр для регистрации сделки ипотеки в силу закона давать не решусь, так как прошло уже много времени. Ипотечный банк должен быть в курсе и сам дать вам необходимые документы. Гарантировано требуется оценка, все договоры, закладная с копией, доверенность от банка заемщику на подачу документов от лица сотрудника банка (сами они не любят тратить время на регпалаты) и доверенность на сотрудника банка, в которой говорится, что он имеет право осуществлять эти операции. Также стоит заранее написать заявление на регистрацию права собственности и ипотеки, но московские регпалаты составляют его сами за вас.
Максимальное время регистрации ипотеки в силу закона или в силу договора 5 рабочих дней. На шестой день можно приходить на выдачу документов.
На этом процесс завершается.

Для чего нужен риэлтор? И нужен ли вообще?
Вопрос сложный. Если не уверены, что сможете провести все описанные операции самостоятельно, значит риэлтор все-таки может понадобиться. Стоимость услуг обычно идет как процент от покупаемой недвижимости (ценник начинается от сотни тысяч рублей в Москве). Что именно входит в их обязанности надо тщательно узнать у самого агентства недвижимости. Я в идеале вижу участие риэлтора так: замещик описывает квартиру мечты, дает свои данные, потом риэлтор предоставляет список самых выгодных ипотечных программ, собирает все документы по заемщику для одобрения (сам заемщик должен понадобиться только для личного присутствия в банке), далее заемщик с риэлтором ходит по подходящим квартирам, выбирает одну из них, риэлтор выбивает из продавца скидку, риэлтор вместе с продавцом или риэлтором продавца собирает все документы по квартире и текущему владельцу, параллельно проверяется чистота квартиры (квартира не заложена, нет претендентов на ее владение, нет несовершеннолетних ущемленных детей), происходит сделка, на которой риэлтор изучает все документы и заставляет другие стороны внести выгодные для клиента изменения или убрать невыгодные, риэлтор регистрирует сделку в регпалате. Те, кто пользовался услугами риэлтора, уверен, сейчас улыбнулись.
В случае ипотеки как минимум не нужна услуга составления договоров и их проверка. Всем этим занимается банк, и вряд ли он будет менять типовой договор ради одного клиента из тысячи, даже если риэлтор захочет что-то изменить. Изучить же бумаги на предмет корректных паспортных и других данных вполне можно самому.
Действительно ли может риэлтор проверить чистоту квартиры — это вопрос. У него нет никаких привилегий по доступу к персональным данным по сравнению с обычными людьми. Перечень данных, к которым есть легальный доступ у любого человека, невелик. Сходу могу вспомнить только выписку из ЕГРП. Паспортные данные текущих владельцев и бумаги, на основании которых они получили право собственности, можно получить и без риэлтора. Но никто не отменял коррупции. Уверен, у каждого агентства недвижимости есть прикормленные полицейские, сотрудники регпалат, нарко- и психодиспансеров, так что вполне вероятно ответственный риэлтор действительно может более качественно проверить квартиру, или хотя бы по искомым данным выдаст вероятность проблем с приобретаемой недвижимостью.
Сбор документов вряд ли получится ускорить. Все необходимые бумаги по заемщику в любом случае придется брать самому. А документы по продавцу и объекту собирает другая сторона.
Полностью доверять выбор выгодной ипотечной программы риэлтору не стоит. В моем случае самостоятельный поиск оказался успешнее почти на два процента — агентство недвижимости почему-то полностью проигнорировало АИЖК. С другой стороны, свой вариант они предоставили бесплатно, при этом никаких обязательств воспользоваться именно их услугами не предъявляли. Так что стоит попробовать. Как говорится, две головы лучше.
В чем действительно может помочь риэлтор — поиск квартиры. В свободном доступе по разным оценкам есть данные по менее, чем половине выставленных на продажу объектов. Остальная часть находится в полувнутренней базе агентств Winner. Но и ее найти в интернете можно без проблем.
Еще одно возможное преимущество агента — он ведет переговоры и может уговорить продавца снизить цену. В интернет-форумах рассказывают о случаях, когда скидка в разы превышала премию агента. С другой стороны, от продавца тоже может выступать ушлый агент. Так что тут "мой человек против твоего человека".
Что точно является плюсом при использовании услуг риэлтора, так это перекладывание на него всего бюрократического общения с продавцом. В крайних случаях цепочка покупок может состоять из семи-восьми человек (один собственник продает квартиру, чтобы на эти деньги купить другую, следующий собственник поступает так же и так далее, пока цепочка не дойдет до реальных денег, то есть до ипотечника в рассматриваемом случае). В этом случае координация всех участников и отстаивание своих интересов действительно может занять значительное время, если неподготовленный человек вообще может с этим справится.
Резюмируя, можно сказать, что надо тщательно взвесить всего "за" и "против" и прикинуть, оправдает ли существенная стоимость услуг сэкономленное время и силы.

Прекращение обременения (погашение всего долга по ипотеке)
Когда долг полностью выплачен, необходимо в рег. палате снять регистрационную запись об обременении в виде ипотеки. По сути это означает, что теперь у вас нет никаких ограничений на право распоряжаться своей недвижимостью.
Банк должен выдать закладную с пометкой о полном исполнении обязательств и доверенность или другой документ, удостоверяющий полномочия сотрудника, поставившего пометку на закладной. Также настоятельно рекомендуется взять полную выписку с расчетного счета, использовавшегося для внесения платежей, с разбивкой на типы перечисления денег с этого счета: на погашение процентов, на погашение основного долга. Эта выписка понадобится, например, налоговой для предоставления вычета. Кроме выписки стоит взять несколько справок о том, что вы полностью выполнили обязательства по кредиту. Подобная справка нужна страховой для выплаты заемщику неиспользованной части премии после даты полного погашения.
Для снятия регистрационной записи об обременении надо записаться в электронную очередь и в назначенный день принести следующие документы:

• закладная с отметкой о ее погашении, оригинал и копию;


• доверенность или другой документ от банка, подтверждающий полномочия сотрудника банка делать отметку на закладной;


• если прекращается ипотека в силу договора, то квитанция об уплате гос. пошлины 1000 рублей. Регистрация и прекращение ипотеки в силу закона пошлинами не облагаются;


• заявление;


• если необходимо получить новое свидетельство о праве собственности, где не будет указано обременение, то заявление на выдачу нового свидетельства и гос. пошлина 200 рублей. Учтите, что если изменились какие-либо данные, указанные в свидетельстве, например, адрес постоянной регистрации, то рег. палата должна внести эти изменения в свидетельство, что тоже оплачивается гос. пошлиной в 200 руб. Почему нельзя изменить и адрес регистрации, и запись об обременении, взяв одну пошлину, непонятно. Но эти операции хотя бы не требуют дополнительного времени.

Про пошлины стоит сказать отдельно. Все вышеуказанные типы (за регистрацию, прекращение обременения и выдачу нового свидетельства о праве собственности) имеют один и тот же код бюджетной классификации (КБК) 321 1 08 07020 01 1000 110, который надо указать при оплате. Для справок ЕГРП этот код 321 1 13 01030 01 6000 130.
Также при регистрации ипотеки и ее прекращении сумма пошлины делится на количество заявителей, и каждый должен оплатить свою часть. Например, в случае регистрации ипотеки в силу договора при рефинансировании заявителей в рег. палату два: заемщик и банк. Каждый должен оплатить по 500 рублей, что в сумме даст 1000 рублей пошлины. Соответственно, и квитанции об оплате (либо других платежных документов) тоже должно быть два.
При выдаче нового свидетельства о праве собственности, заявитель один — собственник недвижимости.
Если ваша ипотека была оформлена без составления закладной, то в этом случае необходимо присутствие в рег. палате представителя банка. Точный список документов при этом надо узнавать в РосРеестре.
Максимальный срок прекращения обременения 3 дня, включая день подачи документов.
К сожалению, на получение документов записаться по интернету нельзя. Но очередь движется быстро, так что это не проблема. В московских рег. палатах стоят киоски, где надо взять чек со своим номером в очереди. Если нужно получить несколько пакетов документов, то надо взять по номеру на каждый пакет.

Рефинансирование
Рефинансирование ипотеки напоминает получение первого кредита, но со многими облегчающими жизнь исключениями. В частности, отсутствует продавец, и документы на него вроде справок из диспансеров собирать не надо (хотя новый банк может их потребовать от своего потенциального клиента). Но документы на заемщика и на квартиру собираются в полном объеме (примерный список приведен в разделе про покупку квартиры).
Так как требуется новая оценка недвижимости, то оценщику понадобятся документы на квартиру. Тут есть нюанс. Кадастровый паспорт и отдельная экспликация действуют один год, а технический паспорт — пять лет. Если тех. паспорт еще годен, то надо попросить оценщика использовать его (в тех. паспорте должен быть и поэтажный план, и экспликация), тогда не придется тратить еще две недели на изготовление в кадастровой палате нового кадастрового паспорта с экспликацией.
Если старая страховая не в списке партнеров нового банка, заключается договор с новой страховой. Единственный новый документ, что потребуется — справка из старого банка, составленная в свободной форме, где должны быть указаны реквизиты для перечисления средств в счет погашения кредита, размер оставшегося основного долга и перечень просроченных платежей. Последнего быть не должно. Если по какой-то причине хотя бы один платеж был просрочен, новый банк гарантировано поинтересуется причиной (а может сразу откажет). Естественно, для продолжения отношений с новым кредитором необходимо, чтобы причина была уважительной: техническая невозможность оплаты (проблемы в проведении платежей старым банком), задержка платежа сторонними организациями (например, внезапное выпадение дня оплаты на выходной день) и т.д.
Во время одобрения заемщика и квартиры (этот процесс почти идентичен получению изначальной ипотеки) надо выяснить, каким образом будет выполняться перечисление средств из банка Б в банк А и на каких условиях. Оптимальный вариант — после совершения сделки банк Б, делает перевод в банк А, полностью погашая основной долг. Заемщику после сделки дается определенный срок на регистрацию прекращения обременения по ипотеке банка А и регистрации нового обременения банка Б. В этом случае для банка А все выглядит, как полное досрочное погашение, а значит действуют все положения закона об ипотеке, касающиеся ПДП: банк А не может помешать процессу досрочного погашения, должен принять платеж в день его прихода на счет заемщика, старая страховая обязана вернуть неиспользованную часть страховой премии (правда, за вычетом каких-то там расходов на операции с документами согласно внутреннему тарифу).
После получения средств банком А он обязан назамедлительно выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств в полном объеме.
Далее заемщику необходимо обратиться в рег. палату и снять регистрационную запись о старой ипотеке и зарегистрировать новую ипотеку. Новая ипотека в данном случае будет в силу договора, а значит облагается гос. пошлиной в 1000 руб. Но так как заявителя в данном случае два: заемщик и новый банк, то каждый из них должен заплатить в бюджет по 500 рублей и предоставить об этом квитанции.
Список документов для прекращения обременения предоставлен в предыдущем разделе.
Список документов для ипотеки в силу договора следующий:

• заявление;


• договор об ипотеке в трех экземплярах, оригиналы;


• кредитный договор, оригинал и копия;


• закладная, оригинал и копия;


• оценка квартиры;


• доверенность на меня от сотрудника банка для подачи документов, оригинал и копия;


• доверенность на сотрудника банка от ген. дира или правления для полномочий подавать документы на ипотеку, оригинал и копия;


• квитанция на уплату гос. пошлины от заемщика и от банка по 500 руб;


• квитанция на уплату гос. пошлины на выдачу нового свидетельства права на 200 руб и заявление.

Последний пункт не является обязательным, но очень желателен: у заемщика на руках будет актуальное свидетельство о праве собственности, а банк Б может попросить его копию для внутренних процедур.

НЕ надо подавать: кадастровый, технический паспорта на квартиру и экспликацию, старое свидетельство права, договор страхования, договор купли-продажи (он у них и так есть, его сдали при регистрации ипотеки в силу закона, то есть при регистрации первой ипотеки), каких-либо документы по банку, выписки из ЕГРЮЛ.

В законе не сказано, можно ли подавать документы на прекращение обременения и регистрацию нового обременения одновременно. Но конкретно рег. палата по адресу Дмитровское шоссе, д. 5 принимает документы на все операции сразу. Единственное, стоит записаться в электронную очередь столько раз, сколько пакетов документов надо подать, так как каждый набор бумаг требует отдельного времени на прием. Если записаться подряд не получается, то значит хватит и одной записи.
При этом общее время на оформление всех операций с недвижимостью равно максимальному времени по самой долгой операции. В описываемом случае по закону выделено 3 рабочих дня на снятие обременения и 5 рабочих дней на регистрацию нового обременения. Сотрудник рег. палаты сказал, что на выдачу сразу всех пакетов документов надо приходить всего через пять рабочих дней! Это очень приятный сюрприз, за что спасибо рег. палате на Дмитровском шоссе.
После получения документов в банк Б необходимо передать зарегистрированную закладную (но надо уточнить требования конкретного банка). Обычно ее получает представитель банка, но бывает и так, что это доверяют сделать заемщику.