Úver na výstavbu komerčných nehnuteľností. Prečo kupovať nebytové priestory? Aká bude zástava

Článok obsahuje podmienky 12 bánk pre podnikateľské hypotéky. A tiež uvedené pokyny na získanie úveru na kúpu nehnuteľnosti pre individuálnych podnikateľov a právnických osôb.

Ktoré banky poskytujú úvery na nehnuteľnosti fyzickým osobám podnikateľom a právnickým osobám

A teraz trochu viac o podmienkach požičiavania.

Sberbank

• doba splácania - do 10 rokov;
• žiadne provízie;
• finančné prostriedky sa poskytujú na komerčné aj rezidenčné nehnuteľnosti;
• Zábezpeka - záložné právo kupovanej nehnuteľnosti alebo ručenie fyzickou osobou. osôb a právnických osôb tváre;
• dostupnosť zálohy - 30% z ceny objektu, 25% - ak si požičiate znova;
• poistenie je nutnosťou.

VTB 24

• doba vrátenia - do 10 rokov;
• prítomnosť počiatočnej platby - od 15% z ceny objektu;
• peniaze sa poskytujú na nákup kancelárií, skladov, priemyselných priestorov;
• kolaterál - záložné právo kupovanej nehnuteľnosti;
• odložená splátka - až 6 mesiacov.

Rosselkhozbank

• prítomnosť zálohy - pôžička je k dispozícii bez jej vykonania;
• odložená splátka - až 1 rok;
• poskytované len na kúpu komerčných nehnuteľností;
• zábezpeka - zástava nadobudnutého majetku, dopl. bezpečnosť - vozidiel alebo zariadení.

Promsvyazbank

• úverové obdobie - do 15 rokov;
• zábezpeka - záložné právo kupovanej nehnuteľnosti, alebo ručenie od tretích osôb, alebo zábezpeka;
• odklad splátok istiny dlhu - do 1 roka.

VTB banka v Moskve

• účelom úveru je podnikateľský úver na kúpu nehnuteľnosti;
• kolaterál - kúpený predmet slúži ako záložné právo;
• akontácia - môže byť nahradená dodatočným záložným právom alebo ručením.

Rosbank

• účel pôžičky
• kolaterál - nadobudnutý predmet slúži ako záložné právo;
• odklad splatenia istiny dlhu - až 6 mesiacov;
• predčasné splatenie je prijateľné, bez sankcií a provízií.

LOKO banka

• úverová doba - do 10 rokov;
• poplatok za vydanie - 2% zo sumy;
• kolaterál je záložné právo na nehnuteľnosť, ktorú kupujete.

Uralsib

• doba návratnosti požičaných prostriedkov - až 10 rokov;
• počiatočná platba - od 20% z hodnoty objektu;
• emisný poplatok — 1,2 % z hodnoty úveru;
• kolaterál je záložné právo k nadobudnutému majetku;
• poistenie je nevyhnutnosťou;
• predčasné splatenie - bez sankcií a provízií.

Uni Credit

• doba splácania - až 7 rokov;
• počiatočná platba - od 20% z ceny zakúpeného objektu;
• odloženie istiny dlhu - až šesť mesiacov;
• predčasné splatenie je možné;
• zabezpečenie je nadobudnutý majetok.

Binbank

• počiatočná platba - od 20%;
• odložená splátka - až šesť mesiacov;
• kolaterál je zástavou nadobudnutého predmetu.

Transkapitálová banka

• doba pôžičky - až 25 rokov;
• poplatok za vydanie - nie;
• predčasné splatenie - povolené, bez provízie;
• kolaterál - záložné právo nadobudnutého predmetu + ručenie (alebo podľa výberu banky).

intesa

• doba pôžičky - až 10 rokov;
• možnosť nadobudnutia pozemku alebo nedokončenej stavby;
• počiatočná platba - od 20% z hodnoty objektu;
• odložené platby - až šesť mesiacov.

Podmienky pôžičky

Úver na kúpu nehnuteľnosti pre právnické osoby sa od klasickej hypotéky líši v niekoľkých smeroch. Hlavný rozdiel spočíva najmä v podmienkach poskytovania úverov. Ak to môže byť pre bežných občanov až 30 rokov, potom sa pôžička pre jednotlivého podnikateľa alebo LLC na nehnuteľnosť vydáva na dobu nie dlhšiu ako 10 rokov.

Úrokové sadzby sú tiež výrazne odlišné: sú jednoznačne vyššie ako pre jednotlivcov. Výška akontácie je v rámci štandardných limitov a pohybuje sa od 10 do 30 %. Žiadosti o poskytnutie takýchto pôžičiek sa spravidla posudzujú dlhšie ako v prípade fyzických osôb. osôb. V priemere je to asi 20 dní.

Čo sa týka pozitívne stránky, potom si budete môcť kúpiť predpoklady na prevádzkovanie vášho podnikania krátkodobý. Úroky budete samozrejme platiť mesačne, ale za vlastnú nehnuteľnosť, a nie za cudzí nájom.

Ďalšia nuansa: miestnosť, ktorá patrí do komerčných nehnuteľností, sa hodnotí ťažšie ako byt alebo obytný dom. Je tiež veľmi ťažké určiť, do akej miery sú takéto oblasti tekuté.

Aká suma bude schválená a na koľko percent

Maximálny limit dostupného množstva priamo závisí od toho, ako ste solventný. Táto skutočnosť je zistená po dôkladnej kontrole obchodu zamestnancami bankovej organizácie.

Pokiaľ ide o %, pri komerčných hypotékach sa pohybujú od 9,2 do 20 % ročne. V mnohých bankových organizáciách vám úrokovú sadzbu oznámia až po posúdení vašej platobnej schopnosti.

Čo sa dá kúpiť:

• kancelárske priestory;
• sklady;
• výrobná miestnosť;
• priestory pre obchod;
• pozemok.

Aká bude zástava

O úver tohto typu môžete požiadať len vtedy, ak máte zabezpečenie, ktoré dokáže pokryť všetky náklady na obstaranie a úroky zo samotnej zmluvy. Ako kolaterál môžu slúžiť:

• hnuteľný alebo nehnuteľný majetok;
• cenné papiere;
• peniaze vložené na bankový účet.

Okrem toho môže banková organizácia požadovať poskytnutie záruk od iných osôb, ktoré vlastnia podnik.

poistenie

Poistenie predmetu kúpy sa vykonáva bez problémov, najmä ak je zakúpené pomocou úverových prostriedkov. Táto požiadavka je jasne stanovená v legislatíve.

Predmet, ktorý nadobudnete, ako aj ten, ktorý prevediete do záložného práva, musí byť poistený proti zničeniu alebo poškodeniu. Takéto poistenie je výhodné pre vás aj bankovú organizáciu.

Ak dôjde k poistnej udalosti, potom:

• úverová inštitúcia dostane svoje peniaze;
• budete oslobodení od dlhových záväzkov, hoci prídete o majetok.

Požiadavky na dlžníka a nehnuteľnosť

Všetky kupované nehnuteľnosti podliehajú niekoľkým požiadavkám:

• budova musí byť kapitálová;
• bez zaťaženia právami tretích osôb;
• plocha nie menšia ako 150 m2;
• nehnuteľnosť sa musí nachádzať v regióne, v ktorom bol poskytnutý úver.

Tento zoznam požiadaviek môže rozšíriť konkrétna banková organizácia.

Dlžník musí tiež spĺňať určité kritériá:

• budete musieť potvrdiť, že podniku nevznikli straty;
• obchodná činnosť musí byť vykonávaná aspoň 12 alebo 24 mesiacov;
• spoločnosť nesmie vyrábať alkohol alebo tabakové výrobky;
• produkcia nevypúšťa do vody, pôdy ani ovzdušia.

Dokumenty na prijímanie peňazí:

• dotazník;
• žiadosť o finančné prostriedky;
• zakladajúce dokumenty spoločnosti;
• výpis z Jednotného štátneho registra podnikov / Jednotného štátneho registra právnických osôb;
• účtovná závierka za určité obdobie;
• dokumentáciu domácnosti. činnosti;
• doklady o vlastníctve majetku slúžiace ako záruka;

Zoznam sa môže v rôznych úverových inštitúciách líšiť.

Ako získať úver na nehnuteľnosť pre fyzického podnikateľa a právnickú osobu

Žiadosť o komerčnú hypotéku je zložitý proces. Pozrime sa na to podrobnejšie.

Krok číslo 1. Vyberte si vhodnú bankovú organizáciu.

Rozhodnite sa, ktorú bankovú organizáciu požiadate o registráciu tohto kritéria. Vyberte si banku, ktorá vám najviac vyhovuje podľa všetkých kritérií.

Krok číslo 2. Konzultujeme s odborníkom na úverovom oddelení.

V tejto fáze prediskutujte so špecialistom všetky nuansy, prečítajte si zoznam potrebnej dokumentácie a zozbierajte celý balík potrebných dokumentov.

Krok číslo 3. Dokumenty odovzdávame špecialistovi úverového oddelenia.

Poskytnite banke všetku dokumentáciu, ktorá sa týka vás aj nehnuteľnosti, ktorú kupujete.

Krok číslo 4. Čakáme na rozhodnutie.

Žiadosť môže byť schválená alebo vám môže byť zamietnutá. V prípade kladného rozhodnutia bude potrebné prejsť konaním o posúdení priestorov a poistenia nehnuteľnosti.

Krok číslo 5. Odbočujeme na Rosreestr.

Toto sa bude musieť vykonať dvakrát: na registráciu práv k nadobudnutému majetku, ako aj na registráciu hypotekárnej zmluvy. Bez tohto postupu je zmluva neplatná. Za registračné služby budete musieť zaplatiť štátny poplatok.

Dá sa to aj bez zálohy?

Väčšina bankových organizácií ponúka úvery na kúpu komerčných nehnuteľností s povinnou akontáciou. Je to do istej miery záruka transakcie.

Výška akontácie má priamy vplyv na úrokovú sadzbu podľa zmluvy. Ale nie každý podnikateľ má možnosť urobiť vážnu sumu ako zálohu. V tomto prípade zostáva len spoliehať sa na získanie úveru s nulovým príspevkom.

Úroková sadzba bude vyššia ako štandardná. Na schválenie ponúknite banke okrem kupovanej nehnuteľnosti aj nehnuteľnosť.

Ako požiadať o jednotlivca

Takýto obchod je možné uzavrieť, ak túto nehnuteľnosť neplánujete v blízkej dobe predať. Komerčná hypotéka ako fyzická Budete schválený, ak budú splnené nasledujúce podmienky:

• platnosť hypotekárneho programu je 10 rokov;
• výška zálohy od 20%;
• vy v čase podania žiadosti - od 21 do 65 rokov (v deň splatenia úveru);
• ste občanom Ruskej federácie;
• pracujete na svojom poslednom pracovisku najmenej šesť mesiacov.

Výhody a nevýhody podnikateľskej hypotéky

Je možné zaznamenať nasledujúce pozitívne aspekty:

• možnosť kúpiť nehnuteľnosť bez odklonu pracovného kapitálu;
• Individuálny prístup ku každému klientovi;
• zakúpené priestory si môžete prenajať.

Čo sa týka nevýhod, potom len jednu možno označiť za významnú: príliš prísne požiadavky na potenciálneho dlžníka. Niektorých podnikateľov jednoducho odstrašia od žiadosti o úver.

Realitný trh nepredstavuje len žiadané byty a domy jednotlivcovi, ale aj nebytový majetok, ktorý rôzne organizácie a výrobné podniky potrebujú. Hypotéky na komerčné nehnuteľnosti využívajú právnické osoby a podnikatelia na rozšírenie skladových priestorov, výrobných liniek, obchodných a administratívnych priestorov.

Túto možnosť registrácie nového majetku uznávajú mnohé organizácie ako obzvlášť ziskovú a pre niektoré je to jediná. možný spôsob upevniť a zväčšiť sféru svojho vplyvu, keďže zďaleka nie všetky úspešne sa rozvíjajúce spoločnosti disponujú voľnými finančnými zdrojmi v dostatočnom množstve. Téma kúpy nehnuteľností je najaktuálnejšia pre podnikateľov a manažérov malých a stredných podnikateľov. Pre jednotlivcov, ktorí kupujú komerčné nehnuteľnosti, je táto kúpa príležitosťou generovať stabilný príjem z prenájmu objektu.

Vlastnosti komerčnej hypotéky

Spomedzi mnohých iných bankových služieb si osobitnú pozornosť zaslúži komerčná hypotéka, ktorá umožňuje stať sa majiteľom nebytového fondu so zapojením bankových prostriedkov na rovnakých princípoch ako klasický úver na bývanie.

Hypotekárne programy pre komerčné nehnuteľnosti sú v Rusku pomerne novým fenoménom. Prvé cielené programy hypotekárnych úverov pre právnické osoby a podnikateľov vznikli v priebehu posledného desaťročia. Relatívne nízku popularitu vysvetľuje skutočnosť, že tieto nehnuteľnosti sú žiadané úzkou kategóriou dlžníkov, malých podnikateľov, ktorých podiel v poslednej dobe nepresahuje 1/10. Pre niektoré organizácie je kúpa obchodného majetku natrvalo zbytočná – výhodnejšie a menej zaťažujúce sa javí prenájom nebytových nehnuteľností pre potreby firmy.

Každý prípad hypotéky komerčných nehnuteľností je jedinečný a vyžaduje prísne individuálne zváženie. Napriek tomu existujú všeobecné parametre, ako získať hypotéku na komerčné nehnuteľnosti v ruských bankách:

1. Podmienky registrácie a splácania zahŕňajú vysoký stupeň rizika, čo si vyžaduje prísnejšie podmienky poskytovania úverov. Spoločnosť musí preukázať stabilitu a ziskovosť a úver je vydaný pod viac vysoký záujem s krátkou splatnosťou (do 10 rokov). So zálohou minimálne ¼ z celkovej ceny objektu.
2. Vyššie sadzby sa môžu od štandardného úveru na bývanie líšiť o 2 percentá a viac.
3. O pôžičku môžu požiadať len spoločnosti, ktoré môžu potvrdiť stabilný príjem.
4. Existujú ťažkosti v procese registrácie a schvaľovania, ktorý zahŕňa počiatočné uskutočnenie nákupnej transakcie a ďalší prevod finančných prostriedkov predávajúcemu po dohode s veriteľom. Je problematické nájsť vlastníka, ktorý je pripravený na takéto podmienky transakcie, kvôli vysokému riziku zlyhania v ktorejkoľvek fáze postupu.
5. Proces registrácie a koordinácie podmienok s bankou zaberie veľa času. Viac ako pri klasickom bankovom financovaní fyzických osôb.
6. Na rozdiel od bytového fondu je ťažké ohodnotiť komerčné nehnuteľnosti z dôvodu chýbajúcich akýchkoľvek schválených štandardov. Tradične sa zabezpečená nehnuteľnosť z pohľadu finančnej inštitúcie považuje za perspektívnu, ak plocha presahuje 150 metrov štvorcových a je v dobrom stave.
7. Pravdepodobnosť odmietnutia je vyššia ako v sektore retailových úverov pre fyzické osoby, pretože menej likvidné nehnuteľnosti sa stávajú predmetom kolaterálu, ktorý bude následne ťažké predať so ziskom. Banky sa snažia odmietnuť alebo zdráhajú sa pôžičky právnickým osobám a individuálnym podnikateľom, pokiaľ ide o sklad alebo priestory na rozšírenie výroby.

Manažéri podnikov a jednotliví podnikatelia, ktorí majú v úmysle dlhodobo znižovať náklady na svoju činnosť, sa zaujímajú o možnosť úspory na nájomnom. zdobené hypotéka, sa spravidla rovná nájomnému. Okrem toho je platba banke pevne stanovená v zmluve, pričom náklady na prenájom sa môžu časom vážne zvýšiť.

Postup pri získaní hypotéky na nebytovú nehnuteľnosť zahŕňa niekoľko etáp. Charakteristickým rysom tohto programu je pozvanie zástupcu banky na posúdenie finančnej situácie s dlžníkom, ako aj dôkladná príprava na transakciu. Okrem dokladov samotného klienta budete musieť zbierať aj papiere na predmet zabezpečenia.

Kúpa komerčných nehnuteľností zahŕňa zhromažďovanie dokumentácie pri príprave žiadosti do banky, neexistuje však jednotný zoznam, ktorý je potrebné predložiť na registráciu. Presný zoznam si každá banka určuje samostatne s prihliadnutím na individuálnu situáciu a stav klienta. Preto sa pri registrácii komerčnej hypotéky pre jednotlivcov, podnikateľov, úradníkov organizácie budú zoznamy líšiť.

Bez ohľadu na postavenie dlžníka pred podaním žiadosti o úver zhromažďujú štandardný zoznam cenných papierov:

1. pas.
2. Dokument o sobáši, narodení detí (ak existujú).
3. Vojenský preukaz (ak je dlžník zodpovedný za vojenskú službu).
4. Osvedčenie o pridelení daňového čísla.
5. Výpisy z bankového účtu.
6. Doklady potvrdzujúce stav nehnuteľnosti - listy vlastníctva.
7. Predbežná kúpna zmluva na nadobudnutý predmet.
8. Znalecký posudok na hodnotu nehnuteľnosti.
9. Poistné doklady (poistenie osôb, poistenie majetku).
10. Doklad potvrdzujúci práva predávajúceho k predmetu predaja a absenciu vecných bremien.

Vyššie uvedený zoznam je pripravený v prípade akvizície jednotlivcom, samostatným podnikateľom alebo organizáciou. Zvyšok papierov sa zbiera na základe požiadaviek finančnej inštitúcie.

Na nákup obchodných nehnuteľností v záujme organizácie zhromažďujú zoznam, ktorý odráža finančná situácia a stupeň ekonomickej spoľahlivosti budúceho dlžníka. Zástupca organizácie pripravuje:

1. Polročný výkaz obratu tovaru a peňazí.
2. Účtovné zostavy zohľadňujúce výdavky a príjmy právnickej osoby.
3. Výpis z účtov právnickej osoby a pohyby na nich.
4. Súvaha podniku.

Okrem toho v prípade individuálnych podnikateľov budete musieť banke predložiť:

1. Osvedčenie individuálneho podnikateľa.
2. Daňové priznanie k dani z príjmov.
3. Osvedčenie o absencii dlhov na platbách daní.
4. Výňatok z EGRIP.
5. Ak činnosť podlieha licencovaniu - príslušné povolenie.

Okrem toho pri žiadosti o úver hlavné osoby spoločnosti poskytujú tieto dokumenty:

1. Dokument potvrdzujúci pracovné skúsenosti konkrétnej osoby na pozícii vedúceho podniku (najmenej 6 mesiacov).
2. Informácie o pracovnom príjme hlavy.

Vzhľadom na vysoké riziko spolupráce so súkromnými spoločnosťami, najmä zástupcami malých a stredných podnikateľov, nie je oblasť poskytovania úverov na kúpu komerčných nehnuteľností príliš rozvinutá. Obmedzenia pre rozširovanie aktivít v tejto oblasti sú:

1. Neochota mnohých veriteľov riskovať vlastné financie v prípade zlyhania.
2. Obmedzené pokrytie hypotekárnych programov.
3. Malý počet aktívnych ponúk, v rámci ktorých je v súvislosti s nadobudnutým majetkom predložených množstvo bankových podmienok.

Obchodné priestory pre jednotlivcov a organizácie musia spĺňať určité parametre, ktoré ovplyvňujú likviditu kolaterálu:

• plocha od 150 metrov štvorcových;
• objekt je súčasťou rozvoja kapitálu;
• neexistujú žiadne ťarchy a nároky tretích osôb na nehnuteľnosti;
• miesto - v regióne, kde bol úver poskytnutý.

Komerčná hypotéka pre jednotlivcov a organizácie vám umožňuje kúpiť priestory určené na:

• administratívne potreby;
• obchod;
• organizácia výroby;
• vytváranie nových predajní v sektore služieb.

Dôkladné štúdium ponúk pôsobiacich na konkrétnom území vám umožní vybrať si najlepšia možnosť dizajn.

Hľadanie najlepšej ponuky by sa malo začať výberom finančných inštitúcií, ktoré poskytujú službu, akou sú hypotéky na komerčné nehnuteľnosti pre jednotlivcov a organizácie. Parametre takýchto úverových možností sú prísnejšie a doby splácania sú krátke.

Okamžité zaslanie žiadosti bankám, ktoré pracujú na podnikateľských hypotékach, vám umožní identifikovať najvýhodnejšie ponuky.

1. Sberbank.
2. Banka Alfa.
3. RSHB.
4. Absolútna.

Po preštudovaní informácií o každom z návrhov bude pre dlžníka jednoduchšie určiť najvhodnejší úver podľa podmienok a požiadaviek.

Sberbank

Projekt Podnikateľské nehnuteľnosti môžu využiť zástupcovia malých podnikateľov a podnikatelia, ktorí majú v úmysle kúpiť komerčnú nehnuteľnosť na hypotéku zabezpečenú existujúcou nehnuteľnosťou a zároveň splatiť už prevzaté dlhy voči iným veriteľom vrátane leasingových spoločností.

Sberbank môže poskytnúť úver na objekty, ktoré sú už uvedené do prevádzky a vo výstavbe, za predpokladu, že vývoj vykonávajú akreditované spoločnosti.

Hlavné parametre ponuky:

1. Úverová linka od 150 tisíc do 200 miliónov rubľov, v závislosti od miesta. V niektorých mestách dosahuje úverový limit 600 miliónov rubľov.
2. Minimálne percento je od 11,8 %.
3. Doba splácania nie je dlhšia ako 10 rokov.
4. Výška minimálnej zálohy je obmedzená na 25% z hodnotenej hodnoty objektu, pre vidiecke oblasti - od 20%.

Ako dodatočné zabezpečenie môže veriteľ požadovať zapojenie ručiteľov a záručných listov od iných spoločností. Táto príležitosť výhodný najmä pre individuálnych podnikateľov, ktorí potrebujú presvedčiť banku o svojej spoľahlivosti a včasnom splatení dlhu.

Program VTB 24 je určený pre všetky typy objektov na komerčné využitie a ponúka:

• úverová linka vo výške 10 miliónov rubľov;
• sadzba 13,5 % ročne;
• doba splácania do 10 rokov.

Zvláštnosťou ponuky je znížená výška prvej splátky – od 15 percent z odhadnej hodnoty nadobúdaného predmetu a ak ste pripravení poskytnúť ďalšie zabezpečenie, vystačíte si aj s prvou splátkou.

VTB Bank of Moscow Group vám umožňuje kúpiť pozemky v hodnote až 150 miliónov rubľov v rámci podnikateľskej hypotéky s dobou splácania až 7 rokov.

Dlžníkovi je umožnené kúpiť nehnuteľnosť na bývanie s možnosťou ďalšieho prevodu do nebytového fondu. Namiesto prvej splátky je povolené použiť dodatočné záložné právo, zábezpeku, ručenie garančného fondu.

Hypotekárna ponuka Rosbank predpokladá individuálne podmienky registrácie v nasledujúcom rámci.

Kúpa nebytových nehnuteľností je v súčasnosti nemenej dôležitá ako kúpa domu. Jednotlivci si môžu kúpiť aj komerčné alebo iné nebytových priestoroch pri hypotéke, ako aj individuálni podnikatelia. Takáto transakcia však bude naplnená zložitosťami a nuansami, ktoré je potrebné podrobnejšie zvážiť.

Teraz veritelia poskytujú možnosť takejto hypotéky nielen pre právnické osoby, ale aj pre fyzické osoby.

Je to spôsobené vývojom programov na podporu malých podnikov.

Niektoré banky dokonca umožňujú individuálnym podnikateľom založiť nielen hypotéku, ale aj akúkoľvek inú nehnuteľnosť, ktorú vlastnia.

Do garáže

Fyzické osoby a jednotliví podnikatelia môžu požiadať o hypotéku na garáž. Niektoré banky (napríklad Sberbank) poskytujú cielené úvery špeciálne na nákup alebo výstavbu garáží.

Samozrejme, nie všetky banky takúto hypotéku majú, no v tomto prípade môžete získať bežný spotrebný úver.

Poznámka! Garáže nie sú samy osebe nehnuteľnosťou. Sú spojené s pozemkom, na ktorom sa nachádzajú. Okrem toho musí mať garáž minimálne základy, aby sa mohla považovať za nehnuteľnosť.

Taktiež podľa zákona môže byť zastavené aj obyčajné strojové miesto. Sberbank už vydávanie takýchto úverov praktizuje.

Podmienky tejto hypotéky sú:

1. Minimálna výška pôžičky je 45 000 rubľov;
2. PV - 15 % z hodnoty nehnuteľnosti;
3. Provízia za použitie hypotekárnych prostriedkov - 10%;
4. Maximálna splatnosť úveru je 30 rokov.

Bude užitočné pozrieť sa na:

S pozemkom

Podľa článku 103, článku 69 federálneho zákona sa pozemok stáva zábezpekou, ak sa na ňom nachádza dom zakúpený na hypotéku.

Existujú však prípady, keď si môžete vziať hypotéku a nezaložiť pozemok:

• Ak ide o obecný alebo federálny majetok;
• Ak je plocha lokality menšia ako plocha stanovená v regióne;
• Nehnuteľnosť má právo trvalého užívania.

Viac o hypotékach na pozemok sa dozviete v tomto.

Komerčné nehnuteľnosti

Pre fyzické osoby je nákup komerčných nehnuteľností náročnejší ako pre právnické osoby.

Faktom je, že právnické osoby v zásade vydávajú úvery so zvýšenou sadzbou, a ak umožníte jednotlivcovi vydať takúto hypotéku, banka príde o svoje peniaze.

Najčastejšie sa poskytujú tieto pôžičky:

1. Pre IP;
2. majitelia fariem;
3. Majitelia malých podnikov;
4. Vedúci predstavitelia spoločnosti.

Banka teda v takomto prípade dôkladne analyzuje činnosť spoločnosti, ktorá si hypotéku berie. To znamená, že jednotlivec (napríklad vedúci LLC) musí poskytnúť nielen štandardný balík dokumentov, ale aj firemné dokumenty.

Poznámka! Vzhľadom na osobitosti právnych predpisov Ruskej federácie sú pre banky poskytujúce úvery na nákup komerčných nehnuteľností ťažkosti. Už len preto, že prevod nebytového majetku ako záložného práva od fyzickej osoby je z pohľadu zákona dosť špecifický proces. Preto by sa mal každý prípad posudzovať individuálne.

Častejšie sú takéto pôžičky sprevádzané prísnejšími podmienkami pre dlžníka.

Z veľkej časti:

• Úrokové sadzby hypotéky môžu byť od 11,5 % do 20 % ročne;
• Výška kreditu od 150 000 do 200 000 000 rubľov;
• Prvá splátka hypotéky aspoň 20%
• Úverová lehota - od 5 do 15 rokov;
• Budova, v ktorej sa priestory nachádzajú, musí byť kapitálová;
• Na vlastníckom práve by nemali byť žiadne ťarchy.

Špecifiká nebytových priestorov

Ak je pre právnické osoby kúpa nebytových priestorov pomerne štandardným a už overeným postupom, jednotlivci budú musieť čeliť určitým, nie vždy príjemným nuansám:

1. Hypotekárna nehnuteľnosť sa nevyhnutne stane kolaterálom;
2. Ak kupujete byty, ale nemôžete sa v nich zaregistrovať;
3. Tarifa pre komunálne služby v nebytových priestoroch je oveľa vyššia, takže bežný jednotlivec bude mať problém ich zaplatiť;
4. Prostriedky nie je možné použiť na splatenie úveru materský kapitál alebo akékoľvek iné dotácie na bývanie;
5. Tieto hypotéky nie sú daňovo uznateľné.

Čo hovorí zákon?

Celý proces kúpy nebytových priestorov na komerčné účely na hypotéku upravuje 102 federálneho zákona.

Ani on však nenaznačuje všetky jemnosti procesu získania takejto pôžičky. Všetko sa posudzuje všeobecne. A aj to len čo sa týka otázky kolaterálu.

102 FZ upravuje len otázku záložného práva takejto nehnuteľnosti. A to znamená, že požiadavky na dlžníkov, formuláre a zoznamy dokumentov, ako aj ďalšie podmienky na poskytovanie takýchto úverov sú plne stanovené bankami. A to nemusí byť pre dlžníka výhodné.

Vlastnosti hypotekárnych úverov

Hypotéky na nebytové nehnuteľnosti pre fyzické osoby sú dosť špecifické. Takže iba v podmienkach bánk nájdete pre dlžníka veľa mínusov a negatívnych momentov.

menovite:

• Takáto pôžička vždy poskytuje zvýšený úrok (až do 20% ročne);
• Dlžník dostane kratší čas na splatenie hypotéky. Takže, ak si kúpite dom, potom vo väčšine prípadov maximálna splatnosť úveru - 30 rokov. V prípade nebytových nehnuteľností dosahuje splatnosť hypotéky len málokedy aj 10 rokov;
• Zvýšila sa akontácia hypotéky. Budete musieť zaplatiť minimálne 30 % hodnoty nehnuteľnosti;
• Prísnejšie požiadavky na dlžníkov ako v prípade úverov na bývanie;
• Ak kupujete budovu, tak aj pozemok, na ktorom sa nachádza prisľúbil;
• Ak sú založené priestory založené ako súčasť spoločných priestorov, tak veriteľ získa právo na tento podiel a pozemok.

Poznámka! Aby ste sa vyhli takýmto podmienkam, môžete si vziať bežný spotrebný úver. Je oveľa jednoduchšie nájsť veriteľa na takýto úver a môžete si kúpiť akúkoľvek nebytovú nehnuteľnosť:

1. Garáž alebo priestor pre auto;
2. záhradný domček;
3. prístavba;
4. Apartmány.

Podmienky pôžičky

Veritelia si môžu stanoviť akékoľvek požiadavky a podmienky, keďže to nie je obmedzené zákonom. Každá banka si preto môže prezentovať svoje požiadavky a pre väčšiu presnosť sa oplatí s touto otázkou kontaktovať priamo pracovníka banky.

Fyzické osoby môžu získať hypotéku na nebytové priestory len za týchto podmienok:

• Fyzická osoba je samostatný podnikateľ;
• Majiteľ podniku, jeden zo zakladateľov alebo hlavný akcionár;
• Úradujúci vrcholový manažér v LLC;
• Dlžník musí byť občanom Ruskej federácie;
• Táto firma musí mať dobrú povesť;
• Spoločnosť musí mať sídlo v regióne, kde sa nachádza banka;
• Spoločnosť je registrovaná v Ruskej federácii a platí dane.
• Musí byť vo veku od 21 do 65 rokov;
• Plocha nehnuteľnosti musí byť najmenej 150 metrov štvorcových;
• Objekt sa nachádza v regióne, kde sa nachádza banka;
• Toto je kapitálová budova;
• Na nehnuteľnosti nie sú žiadne ťarchy.

Užitočné video:

Banky poskytujúce úvery

Nie každá banka je pripravená takýto úver poskytnúť. Väčšinou sa takáto ponuka nájde len u veľkého poskytovateľa pôžičiek.

Proces registrácie

Pri žiadosti o takúto hypotéku bude musieť dlžník dodržiavať nasledujúce pokyny:

1. Predloženie žiadosti s priloženými dokumentmi;
2. Čakanie až dva týždne, kým banka žiadosť posúdi a schváli;
3. Vypočíta sa výška úveru a ďalšie podmienky;
4. Dlžník si vyberie nehnuteľnosť a predloží jej doklady banke;
5. Po schválení je uzatvorená hypotekárna zmluva;
6. Kúpa nehnuteľnosti;
7. Registrácia transakcie v Rosreestr.

Postup registrácie

Požadovaný zoznam dokumentov

V procese získania hypotéky budete musieť banke poskytnúť tieto dokumenty:

• Zamestnanec spoločnosti prinesie chartu;
• dohoda o jej vytvorení;
• Výpis z registra;
• Licencia na činnosť;
• Overený vzor podpisu hlavy a odtlačku pečiatky spoločnosti;
• Individuálny podnikateľ musí poskytnúť cestovný pas;
• Dokument z registrácie;
• licencia;
• vzor vášho podpisu;
• A tiež musíte priniesť informácie o riaditeľovi LLC a finančnej situácii spoločnosti;
• Informácie o úverovej histórii spoločnosti;
• Kópie obchodných zmlúv a projektu.

Fotogaléria:

Pas Ruskej federácie Osvedčenie o registrácii IP
Ukážka vášho podpisu Úverová história

Vzor zmluvy

Hypotekárna zmluva sa uzatvára na individuálnom základe. Jej doložky sa môžu líšiť v závislosti od podmienok úveru, ale vo všeobecnosti by takáto zmluva mala obsahovať také doložky, ako sú informácie o dlžníkovi a banke, hypotekárne podmienky, práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj schéma splácania hypotéky. (do úvahy sa berie aj možnosť predčasného splatenia).

Termín registrácie

Posledným krokom v procese hypotéky je registrácia obchodu. Zvyčajne to netrvá dlhšie ako 15 dní. Spolu s tým musíte zaplatiť štátny poplatok. Právnická osoba zaplatí 4 000 rubľov a individuálny podnikateľ - 1 000 rubľov.

Možné ťažkosti

Pre fyzické osoby nie je jednoduché získať takúto hypotéku. V zásade existujú ťažkosti so získaním zástavy. Faktom je, že takáto nehnuteľnosť nie je okamžite prevedená do banky. Dlžník bude musieť prejsť procesom prevodu vlastníctva. Na tento účel majú banky tri hlavné schémy.

Predávajúci dostane akontáciu vo výške prvej splátky úveru. Potom sa formalizuje prevod vlastníctva a prevod objektu ako záložného práva. A až potom sa uzavrie hypotekárna zmluva a zvyšok finančných prostriedkov sa vyplatí predávajúcemu.

Podobne ako v predchádzajúcej možnosti, predávajúci dostane zálohovú platbu. K prevodu práv však dochádza súčasne s uzavretím kúpno-predajnej zmluvy a hypotéky. Transakcia je zaregistrovaná až po prevode všetkých cenných papierov.

Posledná schéma je najzdobnejšia. Najprv je potrebné zaregistrovať novú spoločnosť, na meno ktorej sa vlastníctvo prevádza. Potom náklady na nehnuteľnosť uhradí banka a kupujúci uzavrie s predávajúcim zmluvu o predaji novej právnickej osoby. K odstráneniu vecného bremena dôjde až po prevode záložného práva.

Hypotéky na nebytové nehnuteľnosti sú pre fyzické osoby náročnejšie. Takáto transakcia bude znamenať vyššie úrokové sadzby a skrátenú dobu splatnosti, čo nie je pre dlžníka veľmi výhodné. Keď však viete o všetkých zložitostiach takéhoto požičiavania, môžete sa vyhnúť niektorým ťažkostiam a získať príjemnejšie podmienky hypotéky.

Bolo možné získať.
Ty si šťastný?
Ja tiež.

Nevšimli ste si moju búrlivú radosť z tohto problému?
Nie je prekvapujúce, pretože v tejto veci je toľko jemností, ktoré môžete získať úver na kúpu nebytových priestorov- možné (teoreticky), ale prakticky - dosť ťažké.
Ale poďme na to.

Prečo kupovať nebytové priestory?

Neprezradím strašné tajomstvo, ak poviem, že kancelárie sa kupujú na prenájom, aby mali zisk;
alebo na zabezpečenie života spoločnosti.
Bolo by logické predpokladať, že ak je na činnosť spoločnosti potrebná kancelária, potom by mala byť zaregistrovaná v spoločnosti ako právnická osoba.
Takže?

Situácia sa však vyvíja tak, že banky sú pripravené poskytnúť úver na kúpu nebytových priestorov: kancelárie, predajne, skladu atď., len pod podmienkou, že bude poskytnutý fyzickej osobe. Túto požiadavku bánk možno vnímať ako pozitívum aj negatívum: tu sa každý rozhoduje sám za seba, ale chcem poznamenať, že je to tak a nie inak (podľa existujúcich programov bánk).

Prečo to možno považovať za negatívny bod?
Pretože príjem spoločnosti sa nerovná príjmom zakladateľov spoločnosti.
A aby banka mohla poskytnúť úver, je potrebné, aby bol banke jasný príjem dlžníka.
Obrat spoločnosti môže byť obrovský, ale zakladatelia môžu všetky príjmy použiť na rozvoj podnikania, a preto sa príjmy zakladateľov môžu rovnať ich platom, bez dividend z podnikania.
Príjem je malý - úver je malý: bolo by žiaduce kúpiť kanceláriu, - a to je nemožné.

Pozemok pod kanceláriou.

Pri kúpe bytu málokto myslí na to, že dom stojí na zemi a komu patrí pozemok a čím je zaťažený.

Pri kúpe nebytových priestorov je otázka pozemku jednou z najdôležitejších.
Pozemok sa kupuje spolu s kanceláriou.
A ak niekdajší vlastníci nebytových priestorov nevlastnia pozemok, ale na základe nájomnej zmluvy, tak jedna z otázok banky znie: na koľko rokov?
Na tri roky?
Potom bude maximálna doba pôžičky tri roky, pretože prenajímatelia majú právo nepredĺžiť nájomnú zmluvu.
(Ak banka vo všeobecnosti súhlasí s poskytnutím úveru).

Ale to nie je všetko: dostávame sa k tomu najzaujímavejšiemu.
Aby bolo všetko jasné, pripomeniem hlavné fázy kúpy bytu a potom ich porovnám s postupom pri kúpe kancelárie.

Ako kúpiť byt na úver?

Stručne povedané, proces môže byť znázornený takto:

1. Zhromaždite balík dokumentov potvrdzujúcich vašu platobnú schopnosť;
2. Predložte dokumenty banke a získajte rozhodnutie úverovej komisie;
3. Keď viete, koľko peňazí je banka pripravená dať vám na úver, hľadajte byt;
4. Po nájdení bytu ho postúpte a potvrďte svoju pripravenosť kúpiť tento byt;
5. Zbierajte doklady k bytu, odovzdajte ich banke a poisťovňa;
6. Ak je s dokladmi všetko v poriadku a nevzbudzujú otázky ani zo strany banky, ani poisťovne, je stanovený deň transakcie;
7. Deň pred transakciou alebo v deň transakcie je byt poistený a zmluva o pôžičke je podpísaná;
8. V deň transakcie vám banka prevedie peniaze a vy a predajca bytu uzavriete transakciu.
9. Podpísaná zmluva sa predloží na štátnu registráciu. Keďže ku kúpe bytu dochádza za použitia úverových prostriedkov, vzniká hypotéka na základe zákona.
   zaplatiť Osobitná pozornosťže (vo väčšine prípadov podľa úverových programov väčšiny bánk): Byt je v banke založený súčasne s kúpou bytu dlžníkom-kupujúcim. Všetci sú šťastní a smejú sa: predávajúci dostane svoje peniaze; kupujúci - byt, banka - zabezpečenie úveru formou záložného práva k bytu.

Ako kúpiť kanceláriu na úver?

Úkony kupujúceho-dlžníka pri kúpe kancelária na úver, takmer rovnako ako pri kúpe bytu (až do bodu 7). Potom začína to najzaujímavejšie.
Keď banka poskytne úver, musí ho zabezpečiť. To znamená, že banka uvoľní peniaze mimo svojej kontroly, keď je kancelária zastavená banke: existuje zástava - Vážený predávajúci, získajte peniaze.
Podľa platnej legislatívy hypotéka na základe zákona pri kúpe nebytového priestoru nie je možná: len na základe zmluvy.
Teda postup pri kúpe kancelária na úver môže vyzerať takto:

• Banka podpisuje s Dlžníkom úverovú zmluvu;
• Banka požičiava peniaze dlžníkovi;
• Dlžník kúpi kanceláriu a predávajúci dostane peniaze;
• Dlžník sa zaväzuje banke....
  A tu začína mať banka pochybnosti: čo ak neposkytne hypotéku a úver nebude zabezpečený?
  Nie je však žiadnym tajomstvom, že náklady na „priemernú“ kanceláriu sú oveľa drahšie ako na „priemerný“ byt. A keďže sú náklady drahšie, banka má viac rizík.

Ako byť?
Ste pripravení zabaviť sa? (A tí, ktorí si kúpia kanceláriu na úver, sa bavia cez slzy):

Možnosť dva:

1. • Dlžník musí presvedčiť predajcu kancelárie, že musí kanceláriu založiť banke. Ešte raz: nie Dlžník, ale predávajúci musí kanceláriu založiť banke.
   • Dlžník potom od predávajúceho odkúpi založenú kanceláriu. To znamená, že sú splnené dve podmienky: kancelária je založená v prospech banky a Dlžník sa stáva vlastníkom kancelárie.
     Len pri splnení oboch týchto podmienok dostane predávajúci peniaze pre úrad.
     
   Legitímna otázka predávajúceho: „Čo sa stane, ak kupujúci odmietne kúpiť kanceláriu: kancelária je zastavená bankou a predávajúci, aby ste ju mohli predať niekomu inému, musíte odstrániť zástavu?“
   
   Na túto otázku sa odporúča odpovedať nejakou partiou „šuršikov“. No aj s takouto odpoveďou sa predajcovia zdráhajú súhlasiť.
2. • Dlžník si kúpi kanceláriu od predávajúceho, ale predávajúci nedostane peniaze, kým kanceláriu nezaloží kupujúci-dlžník banke.
   • Zhromažďuje dokumenty na kauciu
   • Hypotéka kancelárie pre banku
   • Až teraz za to môže predajca kancelárie dostať peniaze
   Legitímna otázka predajcu: „Predal som kanceláriu. Ako dlho budem musieť čakať, kým môj kupujúci zastaví túto kanceláriu banke?“
   A ešte legitímnejšia otázka predajcu: „Prečo to všetko potrebujem?
   (Presviedčame rovnako ako v prvom prípade).

(Cez vzdialenosti, ktoré nás delia, vidím, ako sa pripravujete na hádku.
Márne: ak chcete získať hypotekárny úver na kúpu nebytových priestorov, schéma je, žiaľ, nasledovná. Ak sa rozhodnete so mnou polemizovať - ​​o to viac márne: tieto schémy som nevymyslel, len hovorím, čo je a teraz laquo "funguje" raquo.)

Potrebujete kanceláriu na úver alebo len pôžičku?

Povedzme, že ste smädný. Ak ti ponúknu čaj s cukrom (alebo bez neho), opiješ sa?
A teraz záludná otázka: "Potrebuješ čaj, aby si sa opil?"
Tak je to aj s kanceláriou: potrebujete kancelária na úver alebo úver, s ktorým si môžete kúpiť kanceláriu?

• Kanceláriu si môžete kúpiť pomocou lízingových schém. ( Okamžite urobím rezerváciu: nie je to moja téma, takže okrem teoretickej možnosti, že je to v zásade možné, všetky otázky týkajúce sa lízingu nie sú pre mňa)
• Peniaze si môžete požičať proti bezpečnosti vášho bytu.
• Peniaze si môžete vziať na zabezpečenie vašej chaty.
• Peniaze je možné vziať na zabezpečenie existujúceho bytu vo vlastníctve vašej manželky (manžela, ak je), rodičov, rodičov manželky / manžela (teda svokra / svokra).
• Existuje však ešte jeden spôsob, ako problém vyriešiť: môžete si kúpiť byt na úver a potom ho previesť do nebytového fondu. Táto metóda je jednou z najjednoduchších, ale ak si chcete kúpiť obchod (s veľkými oknami) alebo kanceláriu v kancelárskom centre (kde neboli obytné nehnuteľnosti), táto cesta, bohužiaľ, nie je pre vás.
• Nefunguje?
  Potom môžete získať peniaze na kúpu kancelárie tak, že si vezmete úver zabezpečený kúpenými kancelárskymi priestormi: tento spôsob nie je najjednoduchší, hoci banky neposkytujú úvery len teoreticky, ale aj prakticky, ale varoval som pred ťažkosťami, s ktorými sa stretnete : stal sa pre nich pripravený.

1 Táto úroková sadzba je platná na dobu splatnosti úveru 120 mesiacov. a výška úveru je viac ako 5 miliónov rubľov. Konečná veľkosť úrokové sadzby nastaviť individuálne a závisí od finančný stav dlžníka, termín a výšku úveru, ako aj poskytnuté zabezpečenie. Podrobné informácie o úverových produktoch PJSC Sberbank pre malých podnikateľov úverové podmienky a dokumenty potrebné na získanie úveru získate v pobočkách banky slúžiacich právnickým osobám a fyzickým osobám podnikateľom.

2 Je uvedená maximálna výška odkladu pre určité kategórie dlžníkov. Konečná výška odkladu splátok istiny dlhu je stanovená individuálne pre každého Dlžníka a závisí od jeho platobnej schopnosti a úverovej histórie v banke pre predtým poskytnuté úvery právnickým osobám.

3 Produkt nie je poskytovaný určitým kategóriám zákazníkov, vr. individuálnych podnikateľov.

4 Maximálna výška úveru do 600 miliónov RUB. platí v týchto mestách: Volgograd, Voronež, Jekaterinburg, Irkutsk, Kazaň, Krasnodar, Krasnojarsk, Nižnij Novgorod, Novosibirsk, Omsk, Perm, Rostov na Done, Samara, Petrohrad, Ufa, Čeľabinsk, Balašikha, Krasnogorsk, Mýtišči , Odintsovo, Podolsk, Ramenskoye, Chabarovsk. V iných mestách na území Ruskej federácie je maximálna výška úveru až 200 miliónov rubľov.

5 Okrem pozemkov